上海上市公司科技巨头疯狂买地买楼租房

1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。

根据招股书披露，在2021年1-9月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%。统计显示，这是2022年首家递交招股书的物管企业，也是行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一。

在此之前，2021年11月5日，万科发布公告，称拟分拆万物云到港交所上市。彼时，万科方面称，“万物云选择在这个时候分拆，是考虑到今天它已成为一个城市服务商了。”

随着上市流程的启动，龙湖也为本次分拆上市做足准备。如今，龙湖的物业服务及商业运营均处于行业头部位置。此外，基于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活的各项服务及龙湖集团的各航道间实现全面打通，航道协同发展有了新的抓手。

根据招股书显示，全新品牌“龙湖智创生活”，汇聚了龙湖集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，是中国领先的，提供物业管理及商业运营服务的，智慧生活及空间服务品牌。

据披露，龙湖智创生活的业务主要包括，为居住空间提供的物业管理服务，为商业空间提供的商业运营管理和服务，以及为产业办公等广大城市空间提供的管理与服务。

从管理规模和结构来看，根据招股书披露，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平米。

值得一提的是，更富想象空间的商业运营管理服务，正在获得更多资本的关注。中金公司在研报中表示，国内商管公司正处于从“内部运作”到“外部生意”的转变，高专业壁垒和广市场空间，共同决定了这一赛道中将形成少数具备强品牌实力和综合服务管理能力的领军企业，并有机会在二级市场上形成独立板块。

2021年飞速的过去，对于上海的商业地产市场来说，2021年可能是最魔幻的一年，冰火两重天。

办公方面，一边是大量写字楼的业主因为巨量供应苦不堪言，一边是大量的写字楼项目一房难求，甚至出现抢楼热潮。据戴德梁报告显示，2021年，上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创出历史新高。

商业方面，一边是大量商业项目因为巨量供应苦不堪言，招商困难，一边是恒隆IFC创出了历史销售额，南西恒隆甚至刷新了世界购物中心的坪效纪录。

投资方面，一边是数据中心、研发办公、物流、工业厂房遭到哄抢，一边是核心区大把次新写字楼无人问津。根据楼典统计，2021年上海地产大宗交易市场大幅反弹，总成交金额接近1200亿，与历史最高纪录已经相距不远。

06

上市公司巨有钱...

整体的房地产市场随着一众企业的暴雷在2021年进入寒冬，都在说大环境不好，但从去年的房地产投资市场来看，企业，尤其是实体企业其实相当有钱，根据楼典不完全统计，去年全年共有24家上市公司，在上海购置了投资或自用物业，共花费了近200亿元人民币，其中包括了：

11家A股上市公司

6家科创版上市公司

4家H股上市公司

2家美股上市公司

1家新三板上市公司

从企业性质上来看，可以说是五花八门，当然实际上，若是算上各种关联方，及一手土地市场的土地，数字更加会提升。商办类型的物业都这么火热，可想而知上海的去年豪宅市场为什么会这么火热，中国几千家上市公司的高管、老板、亲属数以十万计，其中有1%的人在上海买房，就能撑起一个庞大的豪宅市场了。

从这24家上市公司的偏好来看，也十分有意思。

证券公司最爱滨江：2021年共有3家证券公司在上海买楼，分别是华泰证券以6.74亿收购了上海保利广场C座；东吴证券4.34亿收购了富源置地广场一栋商业写字楼；中泰证券超过27亿收购了绿地滨江中心两栋写字楼，作为一家证券公司，不在滨江挂名字，就显得没有地位。

国潮之下服装企业异军突起：2021年共有4家服装企业在上海购买了写字楼，分别是雅戈尔集团超过21亿收购虹桥汇T8写字楼；李宁超过10亿收购长宁凯桥文化广场；百丽国际收购中金广场B座；特步收购七宝传媒港5号楼。大家对国货的支持，也变相带动了上海的砖头。

医疗健康板块也不遑多让：均瑶健康、振德医疗、微创医疗、之江生物科技也在上海大手笔买楼。微创医疗的关联人更是大手笔收购了淮海路的爱美高大厦。

芯片半导体才是YYDS：在芯片的国产化、科创版的大潮推动之下，众多芯片、半导体企业在上海购置了办公楼，包括艾为电子、芯原微电子、复旦微电子、聚辰半导体、移远通信等。

从买楼的上市公司类型看，证券、国潮时尚、医疗健康、芯片半导体，是中国去年最好的行业。

07

科技互联网企业在上海疯狂拿地

相比于买楼，大型的互联网科技企业更喜欢买地，可以定制，可以实现企业的理想。

1月22日，哔哩哔哩联合体以81.1818亿拿下杨浦区定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块（大桥街道119、120街坊），位于美团地块一路之隔，地上面积超过35万平方米。

5天后的1月27日，三六零超过10亿摘牌普陀区梅川社区W060901单元A15b-01地块，打造上海总部。

5月，阿里巴巴在徐汇滨江第二次拿地，以12.85亿拿下龙华街道黄浦江南延伸段WS5单元188N-R-1地块。

6月，京东联合卓越以99.1亿拿下了上海西站上盖地块。

7月，字节跳动拿下了新江湾城尚浦领世项目正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目，另外，字节跳动此前还在尚浦领世租赁了约4.2万平方米的办公空间，总计23.7万平方米办公，强势入驻杨浦新江湾。->字节跳动强势入驻新江湾，杨浦9个月狂拉三家万亿IT巨头

9月，字节跳动以20.419亿拿下杨浦区平凉社区C090103单元03G2-04地块 （平凉街道1街坊南块），这幅地块属于滨江一线，总开发体量超过5.8万平方米。

字节跳动2021年，在上海的不动产投资超过100亿元。

10月，小米的间接全资附属公司谧空间（上海）信息科技有限公司以15.5亿元拿下徐汇区斜土街道xh128D-07地块。

11月，->铁狮门、长宁国企群联合货拉拉50.9亿拿下长宁娄山关路地王。

12月，中芯国际以6.7153亿元底价成功拿下自贸区临港新片区书院产业区扩区XXCY-05单元02-01地块。该地块占地面积595056.5平方米，容积率2.5，建筑面积高达约148.7万平方米，总投资至少为576.29亿元。

也是12月，一家科技公司以28.75亿的估值招牌了徐汇滨江西岸华鑫金融中心。

去年，虽然说也是互联网企业的寒冬，但阿里、字节跳动、三六零、京东、货拉拉、小米...还有众多神秘关联方都很活跃，他们拼凑在一期，就是中国科技互联网公司的半壁江山，2021年，它们都在上海买楼、买地、租房子。

08

嘉里与凯德，一个多金一个多元

相比于实体企业的地产投资，2021年，上海有两个重要的开发商不得不提，分别是马来西亚的嘉里与新加坡的凯德。

新马合体，太无敌。

->一场空？嘉里陆家嘴陷入400亿后滩克虏伯开发谜局

在遗憾错失克虏伯的开发机会后，嘉里建设在2021年大步迈进，成功拿下了巨峰路和金陵东路两大商住办综合地块，总投资额超过500亿。

又要复兴160年金陵东路，又要打造浦东最大的购物中心，嘉里未来的5年充满激情。

->官宣了！嘉里建设拿下金陵东路地块，近400亿投资打造外滩嘉里中心

->嘉里&GIC天团阵容60.1382亿夺下金桥巨峰路站上盖，将建浦东最大购物中心

2021年，对于凯德也是丰富的一年，相比与嘉里的Investment，凯德的2021年更偏重于Divestment与Diversification。

凯德2021年成功出售了来福士广场资产包，其中上海的两大来福士广场以创纪录的价格退出。

上海来福士广场估值：135亿，单价：96,710元/平方米，这个价格也是上海有史以来成交单价最高的商业办公综合体项目。

长宁来福士广场估值：155亿，单价：56,684元/平方米，按照平安收购70%股权计算，总对价超过108亿，在上海有史以来运行地产项目交易金额排名第三，仅次于ARA收购的世纪汇广场和凯德此前收购的北外滩来福士广场。

此外凯德集团旗下的雅诗阁还出售了徐汇盛捷公寓、茂名公馆出售了其沿街商铺，四个项目的总成交额超过了200亿。

完成资本的流动后，凯德说要投入更多在新经济资产，如产业园区、工业及物流地产和数据中心。凯德的确也说到做到，2021年收购了36.6亿收购了位于闵行的数据中心，又收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总金额16.83亿元，相信产业园也在路上。

此外2021年北外滩来福士广场也顺利开业、浦发大厦完成了城市更新，LuOne办公部分完成封顶、国正中心二期以及茂名公馆的办公部分也在顺利推进。

要迈入新经济，又要实现AUM的大举扩张，凯德未来的5年同样也充满激情。

09

服务式公寓没了...滨江的写字楼也没了。

上海写字楼豪宅市场的活跃，也让资本扫空了最后一批可以散卖的存量物业。

煤老板从中融信托手里买下了新天地的锦麟天地LansonPlace。

某基金买下了凯德位于徐汇盛捷公寓以及中山公园的园景公寓。

在一手房限价，一手土地开发利润几乎没有的当下，存量项目的散售可能会带来意想不到的利润。

三栋顶级位置项目散卖掉之后，上海可以进行散售的存量项目几乎殆尽，已经不到两只手的数量。如同煤矿，挖完就没了。

而滨江的写字楼则是更为火爆。

上海2021年共成交了10个滨江的写字楼项目，一江一河的建设下，黄浦江成为了上海最珍贵的资源，也是企业身份的象征。而滨江的写字楼尤其是一线滨江的写字楼资源，也已经步入枯竭，被一扫而空。

华泰证券以6.74亿收购了上海保利广场C座，创下了上海有史以来最贵的整栋办公楼记录，股权成交的单价达到了13.67万元/平方米。

罗曼照明与武岳峰资本分别收购了山金保利广场的独栋，创造了杨浦滨江最高的成交单价。

徐汇区属企业回购徐汇滨江的众多写字楼项目，包括西岸华鑫金融中心与滨江城开中心，西岸在收购华鑫金融中心后，又将其立即挂牌出售。

上海，你方唱罢我登场，永恒的是那黄浦江。

10

有人欢喜有人愁

相比于滨江写字楼的火爆，PAG的这笔交易，可能说是折射了上海投资市场两极分化的现状，2017年PAG与ZXJ发起了地产并购基金，收购了ZXJ持有的上海ZXJ大厦和上海ZXJ广场。

四年过去了，两栋楼都完成了改造，品质提升，两栋楼分别位于陆家嘴、南京西路最好的地段。

在2021年，这两栋楼最后又卖还给了ZXJ，ZXJ获得了四年的资金又获得了两栋焕新的楼。