希慎兴业35亿抄底李嘉诚静安写字楼世纪盛荟广场

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老牌港资再度投资上海，拿下世纪盛荟

老牌港资希慎兴业昨日发布公告，计划以35亿元的价格收购李嘉诚旗下长江实业集团位于上海静安区商办项目——世纪盛荟广场。这也是铜锣湾大地主在港汇恒隆广场之后，时隔近30年，再次投资上海。

以68,348平方米的可租赁面积以及342个车位计算，希慎收购该项目的单价仅约50,000元/平方米，可以说是相当划算的抄底价。要知道去年4月21日，览海联合体拿下静安昌平路上盖地块的成交楼面价都要50,846元/平方米。

希慎还在新闻稿里面贴心给出了位置示意图，世纪盛会广场就在13号线自然博物馆站旁边，和汉斯的大美人博华广场近一街之隔。这个项目从2008年拿地到现在已经过去了13年，2018年的时候就已经竣工，但李嘉诚显然一直就是想卖卖卖，所以建成3年一直处于空置的状态。

根据交易流程，长江需要先把两个国企小股东的股份回购，然后再卖给希慎，要到2022年初才能完成交易，因为商业是毛坯状态，希慎会对项目的商业进行装修改造，然后在2023年年中竣工。

项目的参数楼典来划下重点：

卖方：长江实业集团（60%）+ 2家国企（国盛+达安）（40%）

落成日期：2018年8月

地理位置

位处静安核心区，为近南京西路核心商务区之延伸

距离地铁站仅三分钟步程

完善的交通网络（1公里范围内有5个地铁站、涵盖4条地铁线）

地上24层及地下3层

世纪盛荟广场上海写字楼租赁物业信息

建筑面积：68,348平米

–办公楼：50,290平米（3-24F）

–商业：18,058平米（B2-3F）

–324个车位

这个楼在市场上也卖了很多年，设计、用材、施工都普普通通，符合长江一贯的水准，但主要是站在老静安区，又在博华旁边，众多的地标映衬下，有了个明显的对比，显得就有点违和。

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可能是上海得房率最高的写字楼...

但是这楼牛逼的地方在于它的得房率，它可能是整个上海得房率最高的办公楼，高区的办公整层得房率高达90.5%，低区也有87.1%，哪怕是分割，得房率都在82-85%，比普通的写字楼得房率高出15%。而商业部分也是，基本上是在规范允许的情况下做到了极致...

上海写字楼网研究了一下这个设计方案的节省面积细节...只能说超人的公司的设计思路真的是鬼斧神工，得房率的提升对于租户来说还是很友好的，是实打实的节省成本，所以楼典感觉未来入市也不难出租，和博华打个价格差，美滋滋。

按照10块钱租金算，世纪盛荟的毛收益率能达到7%，美滋滋。

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接连出手的铜锣湾大地主

作为香港的老牌家族，希慎财力雄厚，在铜锣湾拥有40多万平米的物业，包括希慎广场、利园等等，一年可以收租30几亿港币，比较少人知道的是，希慎兴业也是港汇恒隆广场的小股东，占了不到1/4的股权份额。

今年，希慎联合华懋以逾197.7亿元港币击败其余5个财团，中标铜锣湾商业地，每平方呎楼面地价相当于18374元，较预期上限高14%，比投标的第二名高出40%。

拿了铜锣湾的地王之后，希慎的净负债率也只有8.2%，拿铜锣湾地王之前甚至是净现金，相当相当健康，还有很大的投资空间。

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东斯文里的宏大开发

希慎在新闻稿里面也贴心讲了，未来自然博物馆区域还有3块巨大的商办用地要推出，水涨船高，世纪盛荟所在区域未来会有非常大的发展潜力。

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上海写字楼网感觉希慎如果能把这个区域全部拿下来一起开发，也是极好的，能在上海再造一个“铜锣湾”，体量和品质都可以超过利园，而且区域的地价其实也只有铜锣湾的1/4，相当白菜。

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一房难求的Nancy

之前和Agent朋友聊到，南京西路CBD的高品质写字楼在今年陷入了一房难求的局面，众多租户都在凶猛扩租之中，且新增供应有限，几个老牌项目的出租率又回升到了95-99%，传说博华广场仅剩的高区都有3-4个13-14块的Offer争抢，和整体略疲软的上海写字楼市场产生鲜明对比，只能说Nancy YYDS。

看了下老静安未来几年的Office Supply，其实相当有限，到2027年一共是57万平米的供应，相当于是一年只有10万方，符合市场需求的自然增长。而世纪盛荟可以马上投入市场，未来2年内，老静安都没有高品质+地铁上盖的写字楼供应，可以说希慎这个收购的时间点踩的非常好。

对于李嘉诚和长江实业来说，世纪盛荟是其在上海倒数第三个商办项目，卖掉之后，只剩下了真如高尚领域和南西的梅陇镇广场，希望超人能够早日把高尚领域卖了，不要再耽误普陀和真如发展，告别上海。

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