德必上市之路

2021年2月10日，德必文化于创业板上市，发行价为51.47 元/股，本次IPO募集资金约6.9亿元，德必集团表示，募集资金里10%的投向将用于推进园区智能化。

与锦和商业相同，成立于2011年的德必文化也是一家文化创意产业园区运营服务商，以承租运营为主要运营模式，负责文创产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。截至2020年6月30日，德必集团承租运营园区共40个，服务客户包括美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店等。

土地使用合法性问题是困扰文创产业园运营发展的最大障碍，这是由产权手续不齐全、相关政策实施细则缺失等历史遗留问题造成的，在行业中普遍存在，德必文化也未能例外。德必文化在招股书中，坦承部分园区存在历史隐患，公司承租运营的39个园区项目中有17个土地使用权为物业产权方划拨取得，25个土地实际使用情况与规划用途不一致，占比超过6成；同样的，其承租运营的房产无产权、抵押、查封等现象也较为突出，相关建筑面积共计11.1万平方米。

参考锦和商业两次IPO折戟，土地使用合法合规性问题是此类企业的监管之重，而在深圳证券交易所于2020年7月28日出具的审核函中，监管层也高度关注德必文化集团存在土地使用权存隐患的园区，要求发行人就使用划拨土地及土地实际用途与规划用途不一致的园区情况做进一步说明，出具其履行必要的审批、备案程序的充分证明，并补充披露园区部分无证租赁房产相关安排的原因及对应的风险等等。

此外，该公司对理财的热衷也招来投资者的疑虑。本次创业板IPO，德必文化拟募集资金5.71亿元，其中1.7亿元用于补充流动资金，占总募资29.79%，这一行为让人不解。因为根据招股书显示，德必文化在2019年9月31日的总资产为13.96亿元，并“不差钱”，其中银行理财产品为4.26亿元，占了总资产的三成。从2016年至2018年以及2019年前三季度数据来看，通过理财收益，德必文化分别获得7.39%、8.98%和13.3%的净利润，约占比公司前三年业绩的10%。

当扣除此类非经常性损益后，德必文化的归母净利润“缩水”不少，例如2019年前三季度的归母净利润为7031.96万元，而扣非后只有5493.3万元，相差数额超千万。

不过，即使蕴含风险，德必集团还是顺利过会。在房企“回A”乏术的当下，锦和与德必的相继成功，这背后的政策转变不言而喻。