行业资讯
楼盘解析
陆家嘴一线滨江5幅经营性土地组成的百亿级“滨江天团”即将打包出让，由于涉及历史保护项目，正在通过公开遴选确定实施主体，昨天已截止报名、不久后将挂牌出让！
这五幅土地的地价“毛估估”也得150亿以上，再加上这个绝佳地段的重要意义，基本提前预定“2021年上海地王”！
为什么说它是提前预定上海的“2021地王”？ 因为本次出让的这副地，不论是地段、还是内涵，均属顶级。甚至和2020年初成交的徐汇滨江“地王”相比都不逊色： 1. 地段更劲爆 陆家嘴金融城1.5KM滨江岸线 此次出让的五幅地块位于陆家嘴金融城内的北侧滨江区域，俗称“陆家嘴北滨江”。 作为小陆家嘴“东扩”的第一步，将直接承载小陆家嘴的溢出效应，在地理位置上是不可复制的绝版。去年的徐汇滨江地王，坐拥黄浦江岸线1.2公里；而本次出让的地块，虽然体量不及西岸金融城，但却沿黄浦江一字排开，坐拥黄浦江核心段岸线接近1.5公里，超过徐汇滨江地王的岸线长度，而且这段还算是陆家嘴北滨江的岸线。 “上海东西大通道”（浦东大道） 该幅土地是上海东西大通道（浦东段）沿线的第一幅出让土地，交通条件绝佳。 14号线和18号线“双轨交汇”，浦东大道隧道与江浦路隧道“双隧交汇”，再加上浦东大道地面部分和民生路“双主干道交汇”。 而且这幅地块正好位于“东西大通道”交通最为便利的昌邑路站，当然工程也是最复杂的，地下足足有五层，分别为两条隧道、两条轨交和轨交换乘层。难怪浦东大道足足修建了12年，不过估计也快修完了……吧。 2.商品住宅量更大 去年徐汇滨江地王的商品住宅量极其稀缺、仅约2.8万方，而且其商品房地块与黄浦江之间还隔了着一个租赁房地块，并不是严格意义上的“一线滨江”。 【西岸金融城的住宅地块分布图】@鬼话宝 而本次出让的土地里包括两块土地是一线滨江商品房，总量约13.3万方，是徐汇滨江地王商品房含量的四倍。 一线滨江住宅是极其稀缺的资源，其土地价值和吸引力都很高。 更重要的是：这是黄浦江核心段一线滨江的最后一块住宅用地（下文会细说）。 3. 历史底蕴更厚重 不同于之前普遍的“净地”出让，本次出让的商办土地更具历史厚重感。 本次出让的其中两块商办土地，地上是有建筑物的，而且是文物保护单位，不得拆除重建的。 它们就是始建于1910年的民生码头工业遗存，在光绪年间曾作为“蓝烟囱码头”，半个世纪后改建为华东地区的粮油集散地，具有深厚的历史底蕴。 尤其是其中的8万吨筒仓，曾号称远东最大的粮仓。在2017年作为上海市空间艺术季的主会场呈现全球优秀滨水与公共空间整治优秀案例，吸引超10万人齐聚讨论上海滨水空间的未来。 从以上三点，可以看得出： 今年的陆家嘴北滨江“地王”，或许比去年的徐汇滨江“地王”更特别、更振奋人心。 01 比徐汇滨江地王， 更高的楼板价？ 在具体分析这幅地块的价值之前， 首先来看下该幅土地的详细指标： E08-4地块 用地面积17248㎡，容积率2.8，建筑面积48294.4㎡，其中包含住宅建筑面积36220.8㎡，商业建筑面积12073.6㎡，限高80米。 E10-2地块 用地面积37263㎡，容积率2.8，建筑面积104336.4㎡，其中包含住宅建筑面积88685.94㎡，商业建筑面积15650.46㎡，限高80米。 E12-1地块 用地面积22752㎡，容积率3.2，建筑面积72806.4㎡，其中包含办公建筑面积49508.352㎡，商业建筑面积14561.28㎡，住宅建筑面积8736.768㎡，限高80米。 E13-1地块 用地面积44365㎡，容积率2.1。 E13-3地块 用地面积30781㎡，容积率1.7。 （E13-1地块与E13-3地块规划要求建筑总量不超过143000㎡，建筑量可互相调剂，其中包含商业建筑面积约71500㎡，办公建筑面积约42900㎡，文化建筑面积约28600㎡） 因此，这幅地块的地上总开发量约36.8万方，其中包括住宅建筑面积约13.3万方，商业建筑面积约11.4万㎡，办公建筑面积约9.2万方，文化建筑面积约2.9万方。 这5幅土地，以地上住宅商业办公总建筑面积36.8万方计算，“毛估估”会超过150亿，估计楼板价会比上海去年的徐汇滨江地王西岸金融城的楼板价要高出不少，毕竟这次的商品房含量较高。 本次出让的这幅土地是沿黄浦江一线排开的，坐拥近1.5公里岸线，实属黄浦江两岸核心段的绝版地块。 而更重要的是， 它包含黄浦江一线核心段最后一块住宅用地！ 02 没错， 最后一块！ 这幅地块的规划调整是今年上半年刚批复的，那时我们就分析过，这将是黄浦江两岸核心段最后一块一线滨江住宅用地。 注意这一连串的定语： “黄浦江核心段”、“两岸”、“最后一块”、“一线滨江”住宅用地…… 因此，首先得明确两个定义： 1. 黄浦江核心段 2. 一线滨江 所谓的黄浦江核心段的两岸，在《黄浦江沿岸发展建设规划（2018-2035）》有明确的规划范围定义：即杨浦大桥至徐浦大桥，总计45公里的两岸岸线。 从行政区划角度，可以分为五段：浦东滨江、杨浦滨江、虹口滨江、黄浦滨江、徐汇滨江。 而所谓的“一线滨江”，指的是地块与黄浦江之间只有绿地或道路，没有任何其他规划用地。 我举个例子，可以直观一点： 上图是陆家嘴地区的汤臣一品的用地规划图，可以看到，它与黄浦江之间只有绿地，没有任何其他土地，也就是没有任何遮挡。 与之类似的，还有今年即将面市的保利世博项目，也是完美符合“一线滨江”的定义，其与黄浦江之间只有滨江公共绿地，没有任何遮挡。 明确定义之后，就该解释最关键的问题了： 为什么说这次是“最后一块”？ 口说无凭，我们直接来看规划。 鬼宝把网上公示过的、已批的黄浦江两岸的用地规划图收集、拼合起来： 为了看起来更清晰，我们只留下一线滨江的规划用地，然后圈出其中的住宅用地，并且分段呈现给大家。（规划图中黄色代表规划住宅用地） 首先是岸线最长的，浦东滨江：浦东新区拥有全市浦江岸线的半壁江山（22公里），规划共有12块一线滨江住宅用地，其中现状小区有8个；在建项目有3个；而未出让地块只有一幅地，也就是今天的“主角”。 浦西滨江涉及四个行政区，我们来分段看看： 杨浦滨江 位于核心段的杨浦滨江岸线长2.5公里，又被称为“东外滩”。 从图中可以清晰地看到：规划一线滨江住宅用地，一块都没有。 （杨浦滨江规划可能正在调整，但一线滨江仍不会有住宅） 虹口滨江 虹口滨江又称“北外滩”，岸线总长2.5公里。 图上一样可以清晰地看到，规划一线滨江住宅用地只有一块：新外滩花苑，是个2001年的现状小区。 （这个小区虽老，但是其景观可谓“电影级”，被人戏称“阳台景观可以与隔壁W酒店景观套间媲美”。） 黄浦滨江 黄浦滨江，包括“外滩”、“南外滩”、“董家渡”、“世博段”等，岸线总长8.3公里。 由图可见：规划一线滨江住宅用地只有两块： 其中一块为现状（紫荆新苑），另一块为去年的新盘“廿八尊”。 徐汇滨江 徐汇滨江，又被称为“西岸”，岸线总长8.4公里。规划共有5幅一线滨江住宅用地，其中现状小区有3个；在建项目2个。 *百汇园由于与江之间有一长条的商业办公用地，因此不算作“一线滨江” 综上， 把浦西、浦东两岸的规划一一细数后，发现黄浦江核心段的一线滨江总共只规划有20个社区，其中14个现状、5个在建，而土地尚未出让的只有最后一块，也就是今年的“主角”。 还没有出让的土地，看来这次真的是全上海最后一块了。 注意，对于购房者来说，这还不是最后的机会。 因为还有一些已出让、仍在建的项目尚未出售，比如今年即将对外的保利世博项目值得期待。 但是， 对想在一线滨江拿宅地的开发商来说， 这确实是最后的机会了。 利好北滨江 实际上，不管是谁最后拿下这幅地并操盘开发，对于陆家嘴北滨江的居民而言，无疑是个大利好。 未来顶级的一线滨江豪宅，加上未来民生码头这个陆家嘴的文化标杆项目，会使陆家嘴北滨江的价值得到提升，也会给市民的生活带来更多的便利和乐趣。 不论是前年买了陆家嘴壹号院，还是去年买了中企滨江悦府、邑滨江、浦发壹滨江，曾经看好陆家嘴北滨江的小伙伴们都有福啦~ 更多出租上海办公楼情况 更多上海联合办公出租了解
上一篇