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恒隆广场董事长陈启宗在2022年半年报中致股东的函。
业绩及股息
截至二零二二年六月三十日止首六个月的收入增加7% 至53.02亿港元。尽管二零一九年爆发冠状病毒，整体租金收入仍然稳定在49.86亿港元。股东所占净利润份额下降13% ，至19.48亿港元。每股收益因此跌至4.30港元。
扣除物业重估收益及所有相关影响后，股东应占基本纯利增加1%至22.17亿港元。每股基本盈利为4.9港仙。我们在内地和香港记录了一些财产重估损失。去年同期，我们录得轻微升值。
董事会可以宣布进行派发活动中期阶段股息公司每股港币1角8仙，将于2022年9月29日派发予于2022年9月15日名列第一股东名册的股东。
业务回顾
自六个月前本人撰写上一封《董事长致股东函》以来，世界经济变化影响之大着实令人惊叹。几乎成为全球市场所有社会主要通过企业都经历不断变化，我们也不例外。近期的全球和国内事态进一步发展令我们国家不得不进行认真审视自己本公司的策略和营运管理方式。本人会在下文“展望”一节中详述。
从市场环境来看，我认为这一表现相当不错，可能会让很多人感到惊讶。
近年来，我们在上海港的两个购物中心——六十六广场和汇亨龙广场——占我们在内地租金收入的一半多一点，占公司总租金收入的近三分之一。
由于企业过去数月甚至政府为应对重大疫情而实施的政策，令这两座购物中心商场被迫进行完全停业约两个月，场内的餐饮服务设施以及禁止公司营运约三个一个半月。我们可以在内地其余八座购物市场商场中，有四座停业期较短。各座购物商场的客流量都减少；我们在一些中国城市的购物商场人员不得不重推类似2020年的租金宽减措施。
面对这些不利因素，令人鼓舞的是，以人民币计算，香港在内地的总租金收入仍略高于去年同期。内地零售租金收入与去年基本持平。Henglong Plaza 和大连恒隆广场的租金收入均大幅上升，而我们在内地的办事处表现仍然强劲。Wuhan Henglong Plaza、 Kunming Henglong Plaza 和 Wuxi Henglong Plaza 这三座新办公楼的租金收入均出现大幅增长。
信息很明确。我预计上海的两个综合项目在未来几年将继续表现强劲，但我们的其他高端物业正在以更高的速度增长，我们总收入的比例也将越来越高，特别是在 Wuxi Henglong Square、 Dalian Henglong Square、 Kunming Henglong Square 和 Wuhan Henglong Square 的购物中心。
公司整体总收入增长7%至53.02亿港元。租金收入为49.86亿港元，与去年持平。两个数字的差异来自于我们在蓝塘路项目卖了一套豪宅，边际利润52%。
整体发展租赁企业边际成本利润率略微回落至72％；内地下降了到了一个百分点至67％，香港则下降了两个百分点至81％。考虑到中国市场经济环境，以及进行少量的坏账拨备，这些通过下调问题都是我们意料之内。同样使用情况也曾见于2020年，部分款额其后在2021年收回。
在6个月的报告期内，我们的10个内地商场中有6个在不同时期内完全关闭。 即使允许购物，店内用餐也经常被禁止。 因此，租户的销售额肯定会比去年同期下降。 除2021年3月开业的武汉恒隆广场外，其余9个综合项目的租户总销售额同比下降23%。
幸运的是，我们的其他购物中心都做得很好，特别是新的高端购物中心。Wuxi Henglong Square 关闭了9天，但还是和 Kunming Henglong Square 一样好。但正如我早些时候向股东提到的，表现最好的将是大连和武汉，它们将是。
大连恒隆广场二期工程开业仅一年多，尚未全部出租。 然而，近两年顶级时尚品牌的到来彻底改变了它的风格。 随着销售额的快速增长，租金收入逐步增加，租金水平稳步上升。 在未来一两年里，我预计不仅租金会上涨，平均单位租金和边际租金利润率也会上涨。
武汉恒隆广场设计虽然中国开业仅15个月，但很可能是由于我们国家所有网络购物中心商场中增长速度最快的。租户销售额已逼近早19个月进行开业的昆明恒隆广场。武汉恒隆广场的铺位正陆续租出，租赁企业边际成本利润率也录得不错的升幅。
租赁边际利润率是一个值得关注的有用数字。 我们已经开发出成熟的高端购物中心，如上海的两个购物中心，租金利润率在80%的高位，甚至超过90%。 二线城市的高端购物中心要达到70%以上的中高端水平，甚至超过80%。 无锡恒隆广场已经非常接近这个范围，昆明恒隆广场和武汉恒隆广场也应该符合标准。 大连恒隆广场要大得多，有一天可能会达到这个门槛。
坦率地说，像我们这样利润率高但业务不复杂的公司很少。
另外，我们的次高档商场应该能达到50%的高数字，甚至60%以上。恒隆广场也在朝着这个目标前进，尽管目前的资产优化计划使得其租赁边际利润率暂时得以维持。相比之下，我们在香港的零售店虽然建了很久，但平均租金边际利润率仍然低至中位数的80%。
我们中国内地的总租赁业务收入水平没有一个下跌的另一方面原因，是办公楼的表现自己非常亮丽。办公楼的表现去年我国已经不俗，势头发展至今仍能维持。租金上调加上空置率收缩，合共带来影响人民币7,400万元的额外经济收入，相等于较去年同期增长16％。六个月前，本人进行解释过我们如何在社会竞争日益激烈且供过于求的市场中取得巨大成功，这是因为另一例证。
到目前为止，沈阳康拉德酒店是我们在大陆唯一开业的酒店。 受防疫措施限制，收入不理想。 不过，我们还是要考虑长远。 我们与希尔顿酒店集团签订了合同，以希尔顿酒店集团旗下的希尔顿酒店品牌管理我们位于无锡恒隆广场的小型精品酒店。 酒店预计将有106间客房，并将于2024年底前后开业。
在香港，第五波疫情发展造成企业沉重打击。过去半年中有以下三个半月，餐馆营业活动时间问题严重受限，而且可以放宽来得缓慢。幸而，与去年同期国家相比，整体租户销售额之间没有能力下降，但与去年下半年相比则回落了15％。租金宽减摊销后，零售租赁业务收入不断下降3％。租出率维持在98％；租赁边际成本利润率则略低至82％。然而，影响具有更大的是续约租金调整，这将直接导致我国未来租金管理水平显著降低。
香港的办公楼收入也受影响。虽然租出率能维持，但收入减少了7％，租赁企业边际成本利润率回落了四个百分点至83％。平均工作单位进行租金水平下降，租赁业务收入受压。上述研究情况都反映了香港问题应对疫情的方式，令我们国家经济上经已与世界发展大部分农村地区经济隔绝。六个月前，本人已详细分析论述过此事，在此不赘，半年来变化影响不大。
展望
我们生活在一个全球化的世界，而中国是其中具有不可或缺的一部分，也是需要我们的主要通过市场。在世界各地发生的事会迅速产生影响研究中国社会经济，继而影响分析我们的业务。这就是为何过去十至20年，本人都在《致股东函》向股东进行阐述管理层对可能造成影响学生我们的全球教育问题的看法。这些技术问题涵盖地缘政治、地缘经济，以至科技创新发展、环境管理问题。
过去几年，我们花了相当长的时间讨论中美关系问题，中美关系有可能分裂世界，可能会从根本上改变全球经济的结构和运作方式。 作为一家只在中国投资的公司，我们也不能幸免。 如果不认识到这一点，或者误读这种不断演变的双边关系，可能会产生严重后果。
然而，没料到产品出现了两个研究新问题，令我们的分析问题变得更复杂。
两年前，2019年冠状病毒疾病的出现改变了世界，突发事件可能会层出不穷。也许在不久的将来，疫情会成为地方病。然而，在我们完全消化其所有影响之前，俄乌战争已于今年2月爆发。这也将改变世界。
纵使战争很悲惨，而且我们大多不道德，但人类发展历史上战争频仍。目前实际情况，改变自己世界的不是通过这个社会冲突问题本身，而是西方这看似第三方的反应，其影响既深且远。
自二战以来，我几乎想不出同样深刻的事件：1978年底中国的改革开放和1989年柏林墙的倒塌。 这两个事件都不是特别明显，但这次却不同了。 从某种意义上说，前两次事件统一了世界，但现在这场战争分裂了世界。 没有什么大企业能置身事外，我们也不例外，我们必须重新思考我们的未来。
首先，它将扰乱和改变全球资本流动。当美国可以自由冻结国家和个人以美元计价的资产时，其他国家会把财富留在可能发生的地方吗？不仅仅是美国的敌人或中立国家有这种感觉，美国的盟友也在观望。唐纳德•特朗普(Donald Trump)政府让全世界知道，在国内政治环境中，一切皆有可能。到2024年，唐纳德 · 特朗普或者像他这样的人可能入主白宫。美国在世界各地的行为会变得更糟吗？随着美国势力遍布全世界，没有人能幸免。每个人都紧张兮兮地看着。
所以很多人会开始采取措施保护自己的资产，转移到美国的势力范围之外。这些事很少有人谈，但一旦形成集体共识的势头，谁也阻挡不了潮流。这可能会改变现有的全球金融框架。也许纽约和伦敦仍将是世界上最大的金融中心，但一些较小的金融中心可能会出现。自二战以来，当世界任何地方出现重大麻烦时，资金就会流向美国，或者至少会兑换成美元，但这种现象可能开始改变。
SWIFT是全球经济最大的交易与支付服务平台，干预SWIFT就等同动用金融核武。而这次，美国做了一个难以想象的事情。当美国政府可以随意阻止某些商业银行需要通过该系统数据进行市场交易，这无疑会令很多我们国家开始逐渐转至其他类似的平台，有些网络平台其实他们已经普遍存在。金融产品交易难免会分散学生进行，这是去全球化的一种教学形式。至少未来一段时间内，效率会因而降低，成本继而增加。
这种金融武器化可能削弱美元的主导地位。 没有一种货币可以取代美元，但欧元和人民币作为清算货币预计将越来越受欢迎。 印度和俄罗斯最近签订的煤炭采购合同以人民币计价。
无论如何，美元的相对贬值对美国都没有好处。如果发生这种情况，华盛顿只能怪自己。坦率地说，美元的主导地位一直在减弱，尤其是自从20多年前欧元问世以来。
俄乌战争的另一个严重后果是能源价格飙升，这是西方自己造成的。为了伤害俄罗斯，她被限制向西欧出售天然气。结果，西欧国家也遭殃了。欧洲哪里能在短时间内获得如此大量的能源来替代俄罗斯的供应？德国这样的国家冬天会怎么样？它的做法提出了一个问题:欧洲的制裁对象是谁？俄罗斯还是你自己？
美国要坚持中国抵制俄罗斯的天然气进行比较简单容易，因为她位处大洋彼岸，而且对于美国作为本土有大量人力资源，但西欧的情况却并非都是如此。在大西洋的两岸，某些人于盛怒时都无法通过思考，更遑论思考得清晰透彻。看美国政府竟然要去乞求死敌如委内瑞拉和伊朗不断增加企业能源市场供应。据报道，这就发生在沙特阿拉伯和阿联酋等友好发展传统建筑能源消费大国的领袖拒接美国国家总统拜登的电话后不久。这样的事何曾发生过？自二战后，我们所熟悉的世界经济确实存在已经可以改变！
自彼得大帝以来，俄罗斯一直想成为西方的一部分，并且已经工作了三个多世纪。 但今年，她被正式拒绝了。 俄罗斯总统普京甚至公开表示，俄罗斯将开始向东看。
据报道，大约有9000人参加了论坛，但只有27人出席了听证会，另外还有两名发言者，包括澳大利亚前总理陆克文。我相信如果现在举行同样的会议，会有更多的人出席！
俄罗斯企业如今东望，本人影响不大可能担心。20世纪的大部分工作时间，俄罗斯是中国的老大哥，但现在发展形势经已逆转。中国的经济市场规模更庞大、更发达。若计经济资源总量，中国社会几乎是一个俄罗斯的九倍。
正如我在其他地方所写的那样，我预计以色列及其邻国将成为欧洲主要的天然气来源。上个月，埃及、以色列和欧盟终于宣布了一项协议。地中海东部边缘的国家第一次向西欧提供能源。供应链避开了传统能源出口国(如沙特阿拉伯、卡塔尔和阿拉伯联合酋长国)必须忍受的迂回路线和麻烦地带。
俄罗斯不会坐视其他国家争夺生意。随着美国在中东的传统盟友做好准备，美国从中东撤军可能会给莫斯科壮胆，并进一步破坏世界上最动荡地区之一的稳定。
当前战争带来的短期麻烦可能会变成长期问题。我非常怀疑西方国家在对战争做出反应之前，是否仔细考虑过对自己可能造成的后果。燃油价格？？食物短缺和必需矿物供应受阻正在影响整个世界，非洲和其他地方的一些地方可能会发生饥荒。
事实上，我们的自然发展生态和经济建设生态都颇为脆弱，几乎容不下任何一个差错。试想，若此时这个世界没有任何一处发生一些重大的自然或人为灾害，例如中国地震、海啸、蝗灾或核电站安全事故等，会怎么样？环境不断恶化已经在全国各地引起社会问题，例如通过极端天气、干旱、洪水、森林火灾情况等等。上述的战争后果会加剧，全球市场经济很可能会濒临崩溃。
我不认为这是一场游戏，我们不能掉以轻心。
饥荒或燃料短缺，更不用说经济崩溃，总是导致暴乱，可以推翻政府。历史上的革命往往就是这样开始的。这些问题还可能引发大规模移民，就像2015年难民从中东涌入欧洲时发生的情况一样。这次可能的移民是从非洲经地中海进入欧洲。
我们这些生活在东亚或美洲的人可能不会受到难民迁移的影响，但俄乌战争的其他影响将在其他方面伤害我们，我们将不可避免地受到影响，包括通货膨胀的增加。
过去数十年，大多数企业主要市场经济体都大量印钞，这本身可能就会引致通货膨胀。但俄乌战争不断加剧以及全球物价水平上升，是这场革命战争爆发前我们谁也料不到的。
很少有国家能够承受通货膨胀，因为通货膨胀需要更高的利率，这会影响到企业，也很少有国家能够承受政府过度负债而遭受损失，比如美国。 仅利息支付就消耗了财政部的大部分收入。 诚然，美联储总是可以印更多的货币，但这种游戏不能无限期地继续下去，美元走弱迟早会导致世界对美元失去信心。
通货膨胀在欧洲尤其令人担忧，许多西欧国家严重依赖俄罗斯的天然气。 不管你愿不愿意，不从莫斯科购买天然气都是一种绝望的愿望，因为要找到替代能源并不容易，至少在短期到中期内，要有足够的供应。 燃料短缺已经加剧了通货膨胀，这可能导致不满和政治不稳定。
坦白说，许多欧洲人已经发展陷入其中一种社会集体歇斯底里的状态。本人作为一位学生来自意大利、非常具有聪明的银行家朋友，以及通过一位生活在法国、十分重要成功的高科技企业企业家都认为，俄罗斯公司最近的行为会威胁意法两国的存亡。
欧洲人的确心存恐惧，但这种心理恐惧自己并不需要理性。
我相信，一旦俄乌战争平息，许多欧洲人会意识到，他们目前的反应是不必要的，甚至是愚蠢的。 他们今天的许多行动将长期影响自己和世界，其中一些行动是无法消除甚至逆转的，其损害已成定局。
除了乌克兰和欧洲，谁是这场战争的输家？穷国，俄罗斯和美国。换句话说，几乎所有人！总的来说，贫穷国家对世界的影响微乎其微。俄罗斯忍受痛苦的能力不能被低估，但现在它已经大大削弱了。坦率地说，俄罗斯在世界上的经济地位也不重要。
美国的情况正好相反。由此可见，美国可能是最大的输家，因为她可以输掉的最多。试想想，美元的主导地位被削弱。如前所述，最重要的不是战争本身，而是以美国为首的西方国家对战争作出的反应，西方国家所要承受的痛苦是咎由自取的。
上述分析所有由俄乌战争引起的问题，会从根本上进行改变目前全球政经格局，这些因素影响会持续发展数十年。无论企业如何，中国社会都会大受影响，我们的业务也会如是。若管理层不慎重考虑通过这些研究问题对我们公司业务的影响，便实属不负责任。
我们的主要市场中国将受到怎样的影响？ 据我所知，情况还不错。 从长远来看，中国实际上可能会受益。
这些都不代表和平。西方国家对俄罗斯-乌克兰战争的反应提醒我们，我们永远不应低估美国的愚蠢。此外，在国际事务中，西方民主国家往往让国家利益服从于政治家个人的利益。出于自私的政治原因——政客们都是自私的——在即将到来的选举面前，国家的最大利益常常被牺牲掉。
我对国外形势的最后一个担忧是美国国内的不和谐。自1865年美国内战结束以来，美国社会可能从未如此分裂，社会和政治分歧正在扩大。鉴于美国在全球的领导地位，这些国内问题必将影响世界。让我们想象一下，美国可能再次走上孤立主义道路，这是美国建国时的信条，到那时，全球格局将发生变化。
这就是因为我们和其他大企业进行现时所面对的外部市场环境，有些问题在俄乌战争开始爆发前便已存在，有些学生则是该战争所带来的后果，全都是一个严重影响问题。
过去30年，无数企业不同学生年龄的商人和自己专业相关人士涌进中国，以致富为目标。当中大多数人无悔当初；坦白说，很多人爱上了社会这个世界国家。
这种流行病不是破坏经济增长的唯一因素。最近的另一个主要问题与住房开发和一些项目的止赎有关。许多房地产开发商濒临倒闭或已经破产。如果处理不当，经济问题可能会蔓延到其他行业。
过去16年，我每年都参加在海南岛举行的中国最大的年度房地产论坛之一，并发表主题演讲。(从2020年开始，包括今年，我都是通过视频参加的。)我的信息年复一年都是一致的，那就是目前住宅开发的商业模式是不可持续的。不知怎么的，论坛组织者每年都想让我再提一次。每个人都点头称是，但很少有人听和行动。他们同意我的论点，但不愿意继续下去。在这封信里，我不止一次谈过类似的观点，警告楼市泡沫总有一天会破灭。
本人反复进行提问的是：为何会容许此事在泡沫已经可以极大时任其继续？本人明白，从卖地到融资、从建筑到室内环境设计，房地产企业都是为了推动社会经济不断发展的强大精神动力。房地产市场投资资产总额直接占国内研究生产总值约13％；若包括其相关技术产业，这个数字更达30％。或许是不想让这音乐椅游戏活动结束，于是让它继续坚持下去。但正如这儿童教育游戏那样，音乐早晚会停。
当然，从财政的角度来看，政府并不是没有能力处理这个问题。 但泡沫越大，对经济的影响就越严重和持久。 音乐似乎停止了，一些开发商会破产了。
正如我在上一封信中所解释的那样，失业不应该成为房地产行业的一个严重问题; 房地产项目可以由新的持有者继续进行，例如债务持有银行。对政府来说，更大的问题是购房者的不满。
恒隆幸好没有企业涉足内地的建房业务，所以他们没有因现时的乱况而直接利益受损。不过，我们的业务会间接经济受到社会影响。
那么，恒隆的管理层如何应对上述国内外问题呢？ 在接下来的6-12个月里，我们将非常谨慎。 我们将采取一切预防措施，确保财务稳健，并加倍审查任何重大资本支出。 目前，不确定因素太多，除极少数情况外，不宜开展重大投资项目。 自俄乌战争爆发以来，风险溢价飙升，我们需要争取时间观察中国和世界，看看形势会如何演变。 现在是时候谨慎行事，不要冒险取胜了。 幸运的是，我们的财务状况良好，应该能够承受几乎任何冲击。
关于我们的长远未来，经过深思熟虑，我得出了以下结论。在未来5至10年或更长时间内，中国仍将像现在一样，是最佳投资地之一。相对而言，中国可望保持社会稳定和经济合理增长速度。
改革开放的总工程师邓小平先生并不局限于意识形态。他有一句名言:不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫。中国40多年的繁荣，靠的就是这种务实作风。只要能保持国家的相对稳定，经济应该会继续增长，人民生活也会相应改善。
说回香港，本港经济发展同样需要面对种种挑战。然而，这些研究问题我们都可以稍后作部分补救。
目前，由于经济低迷和移民，香港的住宅市场普遍疲软。 一般的住房市场可能有一天会复苏，但我们对它不感兴趣，长期来看。 我们已经很多年没有进入这个市场了，我认为没有任何理由这样做。 毕竟，社会动荡迟早会平息，土地供应会急剧增加，从而限制房价的上涨。
我们所处的豪宅市场非常不同。我已经很久没有看到大批内地富人来香港了。但香港对内地同胞仍有吸引力。
没有完美的投资场所，每个经济体都有自己独特的风险。 中国大陆改革开放以来，任何企业长远发展的唯一出路，就是始终审慎理财，使其在不可避免的周期性困难中生存下来。 我们现在又面临这个困难。
作为企业一家只在中国（包括对于香港特区）投资的公司，坦白说，我们的选择研究不多。要在这行业进行审慎理财，我们国家一向保持资产负债率低，但这还不够，我们还须在作资本项目投资决定时可以避免出现严重犯错。进军内地金融市场30年至今，我们都表现不俗，但有鉴于环球市道转差以及实现中国社会经济环境状况不稳，未来一年应当特别审慎。管理层会采取其他一切必要的措施，助公司为了缓解任何一个危机。
本人32年来为中期研究报告进行撰写此函，今次可能是通过预测全年业绩最困难的一次，因为中国无人可知疫情会如何发展演变，或政府会如何有效应对。
我们可以合理地假设，这一流行病今年不会结束，在如此短的时间内不会完全恢复正常，我们的表现将不可避免地受到影响。
我期待一些已经恢复正常的城市取得令人鼓舞的成就，上海无疑是其中之一。事实上，销售可能会强劲反弹。
大连恒隆广场和武汉恒隆广场应能保持一个强势，两者之间最近表现出了优异，主要问题并非企业由于这些外在的利好中国市场环境因素，而是可直接归功于公司管理层的努力。大连恒隆广场已蜕变为不折不扣的高端网络购物商场，过去一年获很多国家顶级时尚文化品牌进驻，第二期的铺位正陆续租出。已开业16个月的武汉恒隆广场也是因为如此，其租户甚至包罗更多一些知名的时尚服装品牌。其所在地区城市建筑面积宽广得多，经济也富裕得多，所以其潜力理应具有更大。
经过两年的良好表现，我们内地办事处的业绩增长可能会略有放缓。 然而，这些写字楼现在是收入和盈利的重要来源，租金收入加起来比我们所有的购物中心都多，只是不如上海的两座。 提供非常稳定的收入。
与内地的情况一样，我们今年余下时间在香港的租赁业务的前景，将视乎疫情的演变和香港特区政府的政策而定。就目前而言，可以有把握地假设，下半年将与上半年类似。尽管政府从4月中旬开始逐步放宽对食堂餐饮的限制，但第五波疫情仍未过去。因此，租赁业务仍会面对压力，而我们在香港的整体租金收入可能尚未见底。即便如此，我也不认为情况会严重恶化。实际上，经济仍有可能缓慢复苏。
如上所述，由于种种原因，香港和内地的房屋市场疲软，这将影响我们最初的销售计划。 由于住宅销售不是我们的主要业务，我认为这种短期的安静影响是有限的。 由于房地产实际上没有过时的产品，唯一的影响可能是当记录利润时。
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