张冉：未来房地产市场存在较大空间 机遇伴随挑战

5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会召开。中指研究院高级分析师张冉发布2020中国房地产上市公司研究报告。

张冉在报告中称，回顾2019年中国房地产上市公司的经营表现发现，2019年房地产上市公司把握都市圈和热点城市的机遇，积极推盘提升销售规模，总资产规模保持了稳定增长的态势，但是增速的下降比较明显，沪深与大陆在港都下降到19％左右，这其中企业内部也出现了一些分化，头部企业的增长速度明显放缓。收入方面出现的最明显的变化就是出现了增收不增利的现象，与利质量相对应的就是三项费用的增加。由于融资成本的整体增加，包括现在融资难度的提高，企业现在的财务成本是越来越高，这导致上市房企的财务费用率在2019年增长比较多。

展望未来房地产市场的前景，整体来看未来的市场还是存在着一些空间，尤其是目前我们国家的城镇化率还有很大的提升空间，改善性需求的释放未来也会形成比较强的支撑。中长期市场的需求空间还是存在的，但是这种机遇也伴随着一定的挑战，因为像现在的房地产市场的增量空间是逐渐促进的，这些企业竞争的重心都在向高质量增长转变，这种情况下房企需要重塑自己的增长逻辑才能在竞争中保持优势甚至弯道超车，从未来的发展区域来看，未来房企的主战场还是在城市群，尤其是这些城市群，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝，这五个城市群光是GDP占了全国的一半还要多，人口的占比也超过了四成，这种资源聚集带来了房地产行业发展空间还是比较巨大的。但是现在还有一个问题需要房地产企业注意，未来的资金风险，这个问题从企业的到期债务来看2020年包括海外债在内的债权偿还总规模是7493亿，到了2021年这个规模超过了万亿达到了10496亿，这其中公司债需要偿还4400多亿，海外债需要偿还3100多，这个趋势到2022年可能会有所好转，这个规模就会下降到7350亿。在到期债务规模逐渐增加的背景下，房地产的融资反而越来越难，传统的融资渠道继续严监管，银行渠道、传统融资渠道严查违规融资乱象，加强了对高杠杆企业的监管和风险提示，对资金用途的审慎监管等给房企的融资增加了难度。

在这种资金风险下，企业更应该警惕自己的现金流安全，房企的现金短债比仍在1以上，但从近几年可以看出来这个比值有下行的压力，未来不排除继续下行的可能，房企要警惕自己现金流的安全，保证自己有充足的现金。

在投资风向标方面，资本市场对地产股的投资更为强调和关注中长期配置价值，我们认为有以下几类企业值得关注，第一个是业绩优秀的头部房企，这些企业凭借自己的规模优势，融资优势，强大的资源整合能力和创新升级产品能力，企业的基本面基本保持领先地位。第二个是布局区域比较好的企业，像在热点城市群深耕拓展的企业，未来的国家政策方面都有一些红利的，这些企业未来的投资潜力也是不可小觑的。第三个是财务稳健的企业。这部分企业主要有两点，一是盈利表现不错；二是债务状态比较良好，未来可操作的空间比较大，这样未来有机会出现的时候这类企业可以把握住机会。第四个是相关业务拓展比较好的企业，也是我们说的有第二成长曲线的企业，这类的企业通过相关业务的拓展有部分企业的其他业务已经实现了为主业输血的可能，也有的实现了分拆上市，企业的价值也得到了释放。

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