2021年上海老洋房大事件盘点

永平里武康庭背后的终极BOSS

浮出水面

01

不少超流量博主从武康庭移步至此是有道理的，我们都知道新天地首创上海石库门城市名片和同时代的田子坊旧里商业区，之后，建业里，思南公馆纷纷进入市民眼帘，但不得不说老洋房区域中，湖南街道和天平街道拥有的资源好到手心冒汗？当然，这得天独厚的资源利用好就可成为城市名片，利用不好反被称不作为，现在感觉不到，72家房客的情况是老建筑历史遗留，目前房产相关政策使得使用权流通性极差，多年后就会看到诸多房屋年久失修，外壳光鲜内部破败不堪，所以即便是好资源突然间变成了烫手山芋，另外，武康路上时尚流量密码已经打开，天平街道可就坐不住啦！

天平街道的铁三角，其中衡山坊名气不如90年代的酒吧一条街，建业里因建筑等级和开盘时的诸多不良口碑限制，导致如今不温不火，但永平里就完全不同了，先说其地理位置，武康庭，永平里成一条直线，中间由文学殿堂之称的上海市图书馆串联而成，文化、商业貌似是密不可分哈图片，诸多国际领馆也在其中，不折不扣的上海市中心的中心

这是一张上世纪40年代永平里所在位置的地图，不得了，绝绝子，美丽到爆。

教堂，学校，网球场，游泳池，篮球场，健身房，大草坪（如今的百年老树群），高档住宅等应有尽有，周边建筑还有如下图：

迪化南路即今乌鲁木齐南路，著名设计师邬达克建筑群

以及昔日体育会游泳池旧照

赉安洋行早期洋房建筑根据地，将法式线条做到极致的设计师

永嘉路，高安路，安亭路

（与后文人民币70万一平的建筑有关）

挑一天阳光明媚，这一圈兜兜转转小半天，再“沏只”下午茶。永平里位置得天独厚，招商嘛这还用说？亚洲四小龙之称的发家地，香港四大家族之一，坐拥得天独厚的国际超级商业资源，此家族后人也实在“牛P克拉斯“，低调到令人发指。同为90年代李嘉诚开发安福路乌鲁木齐中路汇贤居囤地大干一票时，有的人却在孕育着可以做百年的生意，而项目美其名曰：武康庭，永平里，也只有在徐房集团的官网永平里项目介绍中简单提到了香港康氏集团。而我与他们家族接触是在2006年时的吴兴路83、85号洋房，泰安路洋房，永嘉路洋房等近十处花园住宅项目，手机中至今还储存着他们家族将淮海中路1818弄1号转手给香港业主的微信号！而淮海中路1818弄正是昔日世界船王包玉刚旧居。是情怀，是落叶归根？但这一切都离不开独到的商业嗅觉及艺术底蕴

淮海中路1818

90年代时不少香港和台湾的企业家享受着投资政策来到大陆投资，有些台湾商人想着自家市中心101附近有片土地多难，多奢侈，上海的本地人却在贱价抛售老洋房向往着钢筋水泥的高楼大厦之中，殊不知市中心拥有一本土地证不香吗。而香港人投资上海老洋房却非常少，因为背山面海，时尚现代化的物业投资理念根生蒂固，所以将上海的一线江景房收入囊中，甚至许多香港人都很不理解，那么破的房子没腔调，去过香港的便知老旧大楼与海边住宅就是两种阶层。当然此老非彼老，哈哈！我把自己绕进去了图片图片图片我不尴尬，尴尬的就不是我图片图片

不过包家却不同，这里就要说要有着深厚艺术底蕴的包玉刚三女儿包陪丽

包陪丽是包玉刚的三女儿，香港康氏集团的掌门人是包建雄，包陪丽之子。似乎从小，一种逆反的冒险冲动就在包陪丽身上诞生。她不去读贵族学校，很小就去日本、纽约学习艺术，甚至梦想成为一位“职业艺术家”，80年代之前，她就在纽约隐藏着富家千金的身份追求者自己的艺术梦。

包玉刚去世后，包陪丽来到了武康路寻找父亲曾经在上海的足迹，那时候的武康路不像如今喧闹，甚至有些冷清，清晨的街道上除了法国梧桐就是高耸围墙后的老建筑，时有阿姨爷叔提着篮子去买菜，鸟儿弹动着小爪爪，从英式坡顶砖瓦上叮叮当当的跳到西班牙风格的大

这也让包陪丽能够沉下心与周围的一切融为一体，也就在这时，她将纽约未完成的艺术梦再次萌生，在这里可以看到欧洲人类历史至今对于建筑艺术的所有元素，Art deco，哥特，包豪斯，西班牙风，英式乡村，古罗马，文艺复兴，希腊风格等等……徐房集团成就了包陪丽的艺术梦，包陪丽成就了武康庭，武康庭成就了上海时尚年轻人对于上海历史建筑的认知，功德无量，就这样的企业家在这片土地可以做上好几代人的生意，而包家的家族传承会被这座城市歌颂与见证

包玉刚实验学校，“包康庭”，“包平里”，名字也是种艺术图片图片

流量密码

02

既然是老洋房区域的大事件盘点，当然少不了迭额事体，我与所有的80，90后一样其实很少去菜场，当然我要承认上海男人有时，不，是经常买汰烧（买洗烧），不过现在手机太方便了。自Prada荣宅事件后， 似乎习惯了有底蕴的品牌将老洋房和时尚潮流结合，打开流量密码。本来我也觉得没什么，但看到了网上对于年轻人的谩骂，在这里，我以一位并不资深“买汰烧”人士为阿拉年轻人发句调头。

她说我不认识这颗菜但就觉得好看，边嚷嚷着边开启直播

山青水绿通常是老上海人会拿来形容人的穿着花擦擦，五颜六色的衣服

有人说，影响了附近居民的正常生活

有人说，买得起PD的都不会去凑热闹

有人说，大网红才不屑这样的流量

我觉得心态放平，新时代的年轻人就是充满好奇心，一个快闪其实并不耽误正常生活，即便打扰，也是有趣的打扰。记得小时候在一些广场上会有集市，什么柿饼红枣核桃酱菜之类的，相当于现在的快闪，一群简易帐篷一搭，乡里土气的，活动结束后也是一片狼藉

这次活动的开始，就注定着菜已经不是商品，只是附属品，对于小年轻来说，购物袋和晒圈才是他们想要的，一切对于他们的指责，我只是觉得该宽容一些，不同时代的人需求不同，等到他们成家立业之后也会回归油盐酱醋，但年轻时，就该猎奇，就该不停的嗨！但我相信经过时尚审美熏陶后的他们而言，年长时绝对不会蓬头垢面身穿睡衣逛菜场图片图片

于Prada而言，活动的目的并不为吸引家里堆满奢侈品的人，而是通过这些接地气的活动，将设计灵感置于环境的视觉冲击及购物袋上，让那些学生用零花钱就可以体验拥有感，我觉得这是在培育市场，毕竟人家是个百年历史的品

至于扔菜嘛，我也有时会多买，然后就不停被老妈指责，”嘴巴大，喉咙小“

有时候觉得被老妈指责其实也挺开心，相信有一天我也会用同样的言语去指责自己的孩子，该物尽其用！

永嘉路590号

售出70万一平的老洋房价值何在

03

大家是否还记得2017年巨鹿路888号建筑被毁事件？20万单价买进，时隔半年巨鹿路886号就以40万单价售出，当时各大媒体争相刷屏号称卖出了中国房地产住宅市场天价。但之后的3年中乌鲁木齐南路洋房以及愚园路陈天桥宅的十亿人民币售价不断刷新着天价记录，如今永嘉路590号已售出了70万单价，价值4.5亿人民币

愚园路严家花园

这里有几个关于永嘉路590号的数据供各位看客参考

建筑面积647平米，占地面积1072平米，1934年建造

08年挂牌价格5500万，单价8.5万

时隔13年，4.5亿，单价70万，增长率718%，每年55%

2016年租金为40万人民币每月

而这个增长率中包含着认知差的问题，08年的市场懂建筑艺术，懂物况艺术，关注历史背书的买家非常少，价格计算方式就是附近厕所建筑的单价加点花园占地的溢价，所以08年之前原法租界中有相当一批破坏文物的朋友

永嘉路590号的彩绘玻璃

在这里我抛几件历史证明，供各位看官们参考，首先，邬达克先生大家都很喜爱，犹太人就是精明，其设计理念融会贯通，全球出租办公室元素拿来主义，还精通风水，再为金主的喜好，生活习惯及娱乐方式度身定做，怎能不受市场欢迎？目前邬达克先生的40年代的书籍售价50万，一张原始建筑手稿超百万人民币。那么邬达克建造的建筑岂不是建筑中的爱马仕？巨鹿路888的大佬，您好！

《上海老洋房的故事》中巨鹿路886号邬达克的酒柜

那么下一位“爱马仕”是谁呢？3年前我就说过，赉安洋行，也就是永嘉路590的设计师，我的书中也有简单介绍。

永嘉路590住过的人,那可就接棍了(厉害),本人十分崇拜

1940年人名录中，赖，赉？，从洋行到工程师，40年的赉安辉煌已不在

茂名南路上海花园饭店，原法国总会

赉安参加了第一次世界大战，法国巴黎高等美术学院，29岁获得法国国家注册建筑师（D.P.L.G.）文凭。上海原来最大的租界就是法租界，而法国总会如此重要的建筑于1926年由赉安建造，之后的十年，堪称上海地产的黄金十年，赉安开启了开挂人生

这便是不知名的组委会评选出的上海四大老公寓（邬达克迷没有送礼），分别是武康路密丹，高安路首长，复兴西路卫乐精舍，乌鲁木齐中路麦琪公寓，均出自赉安之手，这些只是凤毛麟角，整个30年代他们的项目几乎遍布建国西路，永嘉路，衡山路，复兴西路，高安路，武康路，延庆路等……赉安的住宅项目几乎将法式风格做到了极

今年有一套售价2950万，全网爆火的老公寓，赉安自杀前最后住过的建筑，高安路阿麦伦公寓，我做了一段小视频供各位看官参考

是我在阿麦伦公寓中的实景拍摄，我在楼梯间玩了很久，是想告诉大家，赉安确实可以将弧形，阶梯(锯齿状），叠退与直线等线条完美的融合在同一空间，即便是在狭小的楼梯转角，依然360度美无死角

赉安背后的金主为万国储蓄会及三产中法建筑营造厂，很多人都说邬达克是赉安的竞争对手，在我看来手握强大资源的赉安何以为敌，邬达克还在辛苦创业的时候，赉安已经在《上海法文日报》整版整版刊登广告了

万国储蓄会给到赉安的资源，那可是邬达克先生望尘莫及的，再加上当时的国际社会非常仇视犹太人的精明与贪婪

永嘉路590号的物况不用多说，那时候的彩绘玻璃中间镶嵌铜条，大多出自徐家汇土山湾，美轮美奂

永嘉路590未装修前的样子

网传曾住着原纺织大王吴昆生，我一直以为吴生住高安路18弄，曾与著名的荣宅绑架案的土匪周旋后救下荣德生，之后一路平步青云，1948年左右离开上海

在查资料时发现当时赉安自宅在1940年已经转手了，《上海街道名录》显示西爱咸斯路（今永嘉路）590号，W.L.Atkinson 通和洋行创始人，他们的建筑我大爱哈哈哈

通和洋行永年大楼

我就问你这是不是艺术品，广东路93号，嗲到我当时手抖到相机都差点砸碎了，你叫一个激动，通和洋行作品还有外滩7号9号29号，和《安家》的向公馆，也是我工作多年的地方，凤阳路应公馆，目前60万每月在租，3.8亿在售

凤阳路应公馆

撒了一大堆资料后我要说这13年间的718%增值率除了多年的认知差，还有两个因素，1、市中心占地千平，百年老树围绕，老物况极品，Art deco简化了历来的法国宫廷的浮华为简，并沿用至今。类似的住宅都被视为“尤物”，严肃点称优质资产，极品的东西没人敢卖，因为卖了就买不回来了，所以造成老洋房市面上没有好货

2、我的书在上海文化出版社出版之后，因书中有写到严家花园，此严家非愚园路严家，哈哈！又绕了，直接上图

延安中路816号严同春故居（沙船大王）

后来就有一位祖辈同为沙船大王的后人问我，是否还有同类型住宅可以购买，这里说的第二点，从老物件中可以读出自己的情怀，不同人不同故事，不同视角，也就存在不同的价值，老洋房就是古董，你现在感觉不到，当这一片区域过了20年之后，就会拉开汤臣一品的价值，但当然，有的人不喜欢就是不喜欢，哪怕是太古洋行创始人卧室门的水晶把手，任性？也可以把这百年把手装在自家洗手间门上图片图片

反正我天天哈口气，没事面巾纸擦擦亮，亮到可以照镜子了才放心出门图片图片图片

大盘点的最后一个故事：一个时代的终结

愚园路

04

愚园路541弄和顺村

2021年12月14日李名陆老先生在美国去世，在写这篇文章的时候，我的心情十分沉痛，因为李老师，我才真正开始爱上了上海老洋房

和顺村李名陆家

一直有人问我什么才是好品质的新式里弄，其实大部分的新式里弄品质都很好，只是有区分等级，在我心中的尖货，一定是带有当时主人身份或生活属性的建筑，大多数的新式里弄是由当时营造商按设计图 Ctrl+C   &   Ctrl+V，而李宅不是这样

李老师的房子建筑面积300多，相当于一栋花园洋房的建筑面积，当时的售价仅相当于一套老公寓的单价，我走进房屋一看，把我惊呆了

房屋的门头为新古典主义，有简化的古希腊爱奥尼柱，格局为双开间，开间宽度已经是花园住宅的规格了，瞧瞧这壁炉，而且每一间壁炉都不一样的风格，楼梯开间那叫一个奢侈。参观完后，我满脑子就一个词“可惜

为什么没有花园，如果有独用花园的话，就绝对不是这个价格，正在我一筹莫展的时候，李老师微微一笑，此时我见到了让我难忘的一幕

这时李太太缓缓从楼梯上走下来“小陆，帮侬冲了杯咖啡，捺坐下来慢慢讲。”

就是照片左边这位，后来才知道，李太太是当时可口可乐华东大买办的千金小姐，

可口可乐当时风靡整个上海滩，我也曾见过可口可乐大班的住宅，可惜那时候没能纪录下来

李老师时常和我开玩笑说，荣智健总是说他”拉嘎布“（癞蛤蟆）吃天鹅肉，大家都知道PD荣宅，李老师和荣家少爷从小一起玩到大，在政治敏感时期也因为荣智健的一场儿时游戏入了看守所

貌似有些扯远了，我们好像在聊为什么李宅是新式里弄中的尖货，正关联李老师给我解释了为什么没有花园：”当时愚园路有叮叮车，其中愚园路一站就在我家的门口，推开我家的大铁门，除了我爷爷的大宅就是给他几个子女建造的一排新里，整个花园都是我们家的，为什么还要划分私人花园？

同为新式里弄，一墙之隔的579弄的新里完全不在一个等级，这里上点干货，大多数的新里格局狭长形，窄且深，靠山墙还好，中间套那简直就是黑，366天要开灯，为什么不是365？因为做梦都在开灯，好冷，注意保暖，开个玩笑

不过关键我觉得还是在于细节，用心和爱，也在于面子。PD荣宅的副楼当时找我来估值，那房子是建造给佣人住的，那西班牙宅三大开间，美的哟！就别说大亨花钱造房给子女住的了，可惜新买进的业主都敲完了图片，关于李老师的故事我都写在书中了《上海老洋房的故事》

家中物件

老上海咪道

关于李老师说的拉嘎布吃天鹅肉，我相信李太太当时追求者很多，但李老师过于谦虚，或许是出于对太太的宠爱，但宁波巨商小港李家当时可是掌握上海金融命脉的人，公共租界有一条以中国字号命名的马路，今陕西北路的一段（李诵清堂路），各位看官如有不晓得，可以找度娘

我在1936年出版的工商名录中查到，

李詠裳： 年六十歲（公曆1877年生），浙江鎮海人。現為中華勸工銀行、恆利銀行董事長、四明商業儲蓄銀行、中華商業儲蓄銀行、大德新榨油廠董事、敦餘錢莊、恆巽錢莊、新豐雜糧行、寧波天益、元益、彝泰、彝生等錢莊股東

2018年李老师带着我和董老师一起参观他爷爷的房屋时，有一位老先生走来，非常热心的和李老师打着招呼，称六少爷，我都一愣，噶许多年过去了，但是李老师为人非常低调，从不炫耀家族的辉煌

上周带着家人一起去了次红房子西餐馆，因为当时李老师在红房子里和我说了很多关于他们小时候需要学习的礼仪，如高尔夫，网球，英语，西餐文化等等

其实李名陆老师是这个时代非常有代表性的人物，当时是他开启了我的好奇心，让我感受到了上海老建筑里有着别样的“上海”，也让我感受到一份抢救城市资料的责任感。李老师签字卖掉自己的祖宅后和我说，陆伟，我哭了一晚上，家族后人也都很优秀，但是即便如此我也不希望他们为了祖上遗产闹起纠纷，而我虽为爷爷最小的孙子，但也是目前家族中长辈，这件事情只能到我这里结束

可惜，是因为这代人离世真的就代表着部分类似情况的城市资料缺失，但我觉得可期是因为现代新生代对于老建筑的热爱，目前在我这里成交的上亿价值的老洋房基本都是80后，90后，我也有义务告诉他们，什么东西该保留才能发挥老建筑该有的价值与艺术传承

即便不能拥有，以后也会有更多的老建筑，由新生代年轻人赋予新的生命，哪怕作为一个活动空间，艺术空间，咖啡空间也可以让大家一同来体验这份城市脉络

用一张1936年《上海法文日报》圣诞版的广告祝大家圣诞戒烟成功

平安夜平安，快乐！

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