重庆信托TOT项目首次逾期25.6亿

12月14日，有消息称，重庆信托旗下一只仅成立1年的TOT产品“京润6号集合资金信托计划”（下称“京润6号”）出现逾期。该产品当前展期规模11亿元，总规模25.63亿元。

随后，重庆信托回应称，“京润6号项下融资人厦门万厦天成房地产开发有限公司（以下简称“万厦天成公司”）已制定了明确的还款计划，重庆信托也将严格督促万厦天成公司按约偿还信托借款。”

根据产品募集资料，京润6号主要投资于“重庆写字楼出租网信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”（下称万厦帝景苑信托），帝景苑项目信托规模不超过30亿元，信托资金用于向厦门万厦天成房地产开发公司发放信托贷款，贷款资金主要用于融资人名下的“帝景苑”项目工程建设、置换项目前期借款、归还股东借款以及其他相关费用的支出。

该项目的主要风控措施是土地及在建工程抵押担保，开发商以其持有的帝景苑项目49920平方米的土地使用权及在建工程提供抵押担保，根据重庆信托对抵押物价值的分析，预计住宅及商业售价12万元/平方米，抵押率仅为18.63%。

“信托合同约定的投资期限到期，若投资底层融资方未能按时还款，要么是进入信托财产处置期，待资产处置变现后进行分配；要么是信托展期，公司作为受托人在展期期间加紧处置，也同时给融资人一个自主筹资偿还的机会。公司已经与该公司进行了多次协商，对方将在2022年4月、9月、11月分三次偿还相关借款，公司将持续监督还款计划执行。同时，公司也在与多家机构协商，推进债权转让，有望以更快速度对信托资产进行处置。”据重庆信托相关人士告诉记者。

“目前，信托投资者收益正常支付，且公司对展期投资者进行了收益补偿，万厦帝景苑总货值在270亿元左右，即使剔除在建工程、商业、车库等价值，也不考虑住宅赠送面积的价值，仅计算住宅现房14.46万㎡的价值，对应信托本金25.63亿元覆盖所需的安全售价为1.77万/㎡，对比项目周边的一级土拍楼面价5万-6万元/㎡、二手房均价8万-9万元/㎡，项目本身安全性高。”重庆信托一名理财经理这样告诉记者。

据了解，该信托计划项下的主要风控措施为：（1）帝景苑项目用地面积为49920.27㎡的土地使用权及在建工程提供抵押担保；（2）融资人实际控制人梁林伟提供自然人连带责任保证担保。帝景苑项目位于厦门市思明区湖滨南路北侧、湖滨西路东侧，坐拥筼筜湖一线湖景，处于厦门市区最繁华的核心地段，定位为“全钢构超高端住宅”，且房产本身赠送面积较大。

重庆信托相关人士表示，“受房地产政策和疫情影响，该开发商原本的还款计划被打乱，出现了暂时性的流动性困难，随着项目明年初进入加速去化阶段，以及正在积极推动的信托债权转让，投资者权益能够得到保障，公司也将充分履行受托人责任，对投资者负责到底。”

另据了解，京润6号的风险并不小，是专门为一只风险提示已为关注类的信托而设的TOT信托，目的或是为帝景苑项目的信托到期提供新的流动性。

根据信托业协会介绍，TOT/TOF（TRUST OF TRUST/TRUST OF FUND）从字面上理解就是“信托中的信托”、“基金中的信托”，是一种专门投资信托产品的信托。从广义上讲，TOT/TOF是FOF（FUND OF FUND，基金中的基金）的一个小分类，而在国内，TOT普遍被认为是私募中的私募，FOF则被普遍认为是公募中的公募。

操作模式为由信托公司成立一个母信托，由母信托产品选择已成立的信托计划进行投资，形成一个母信托投资多个子信托的架构。

但在实际操作中，像京润6号承接帝景苑项目这样一个单一信托的情况非常少见。

2020年7月3日三峡银行于证监会官网预披露的招股书显示。截至 2019 年末，三峡银行持有的债权投资中账面成本前十大信托产品中，“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”以10.63亿位列第一，到期日是2020年11月20日。

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