2021年上半年上海办公租赁市场

1、上海临港新片区率先启动新建住宅和商务楼宇FTTR布线标准试点

4月28日消息，上海市临港新片区举行“数联智造”临港新片区数字经济发展专题推介活动，为落实上海全面推进数字化转型、打造“国际数字之都”的总体要求，助力上海市加快五大新城建设，打造临港新片区具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。

据悉，临港新片区联合上海市委网信办、上海市经信委、上海市通信管理局等单位发布了《上海市住宅和商务楼宇FTTR光网络布线白皮书》，并宣布在临港新片区率先启动新建住宅和商务楼宇FTTR布线标准试点。

2、上海首批集中供地于5月挂出 新规调整将进一步实施限价竞价

4月30日，上海市土地交易市场举办线上信息交流会，在会上透露了首批集中供地将出让住宅用地50幅左右，土地面积约250公顷。在当天的交流会上，上海公布了土拍的新政策，要在原限价基础上，进一步实施限价竞价。

3、上海银保监局开出多张罚单 多家银行违规发放贷款流入房地产市场

5月13-14日，上海银保监局开出多张罚单，其中因违规发放贷款流入房地产市场，平安银行、广发银行、民生银行等多家银行遭处罚。

据悉，平安银行此次处罚款共计300万元。其中，平安银行股份有限公司资金运营中心2016年5月违规向未取得土地使用权证的房地产项目提供融资。另外，2017年3月，该中心违规向土地储备项目提供融资。

广发银行股份有限公司上海分行处罚款共计100万元，涉及房地产部分为2015年8月至9月，该分行同业投资资金变相用于土地出让金

中国民生银行股份有限公司上海分行处罚款共计300万元，其中涉及房地产部分为：2018年9月，该分行发放经营性物业贷款变向用于缴纳土地出让金；2019年5月，该分行同业投资资金变向用于支付土地出让金；2017年7月至9月，该分行发放某并购贷款用途管理严重违反审慎经营规则；2018年7月至2019年6月，该分行部分个人消费贷款资金被用于购房。

4、上海暂停九家违规中介机构的住房租赁网签权限

5月20日，上海市房管局官微披露消息称，近期各区住房租赁服务中心、市房地产交易中心962269热线相继接到不少客户投诉，反映自己的房屋并未委托中介出租，在不知情的情况下被办理了租赁网签备案。

为此，上海市房地产交易中心会同市房管局、浦东新区相关部门、市房地产经纪行业协会，对涉事中介机构的租赁网签备案情况开展调查，查找问题，召开专题会议研究处理措施。

经由浦东新区住房租赁服务中心提报，根据上海市今年出台的《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》的规定，上海市房地产交易中心暂停了上海阅信房地产经纪有限公司、上海金曙房地产经纪事务所等九家违规中介机构的住房租赁网签权限，同时建议将相关机构和责任人员纳入协会诚信平台予以公示。

5、贝壳找房创始人兼董事长左晖因疾病意外恶化去世

5月20日，贝壳找房发布消息称，公司创始人兼董事长左晖先生因疾病意外恶化于2021年5月20日去世，公司董事会将对公司治理和相关事宜作出适当安排，并在两周内适时公布。

6、国有土地出让新规 上海、浙江、青岛等七省列入试点地区

6月初，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》指出，土地出让金归于税收部门，也就是从地方政府划转到了国家手中，不再是地方的小金库。

《通知》表示，将“先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省以省为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。”

7、毛大庆正式成立SPAC 计划筹集5000万美元

6月8日，由毛大庆和优客工场发起成立的特殊目的收购公司（SPAC）——UK WISDOM LIMITED于美东时间6月4日正式向美国证券交易委员会（SEC）递交S-1招股文件，计划以“UKWIU”为证券代码在纳斯达克挂牌上市。

毛大庆担任这一SPAC的董事；优客工场的法务部负责人和财务总监则分别担任CEO和CFO职位。这一SPAC计划筹集5000万美元，寻求全球、尤其是亚洲地区在电商、新能源、企业服务、教育、生物医学领域的、估值在2亿美元至10亿美元成长性企业。

8、黑石拟以最高现金代价236.58亿港元对SOHO中国发起收购要约

6月16日晚间，SOHO中国有限公司发布要约收购公告。公告显示，黑石发出全面收购要约投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权，要约价格为每股股份5港元，要约的最高现金代价约为236.58亿港元（约合30.48亿美元）。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

9、上海：启动“旅游高峰”工程  打造文旅融合样本城市

6月22日，上海正式发布《上海市“十四五”时期深化世界著名旅游城市建设规划》，其中提出七项重点任务：完善都市旅游功能空间，建设富有文化底蕴的世界级旅游目的地；锚定发展“五型经济”新航向，形成旅游产业新优势；推进旅游数字化转型，大力发展新经济；坚持以文塑旅、以旅彰文，打造文旅融合样本城市；服务新发展格局，强化旅游枢纽门户功能；优化旅游服务环境；面向世界服务全国，深化对外及港澳台地区交流与区域合作。

另据获悉，“十四五”期间上海将启动“旅游高峰”工程，建设十大类引领性重大项目，包括黄浦江“世界会客厅”工程、苏州河“城市文化生活休闲带”工程、“五个新城”文旅赋能工程、长三角一体化示范区“生态文旅”建设工程、崇明世界级生态岛提升工程、国际旅游度假区“旅游城”提升工程、佘山国家旅游度假区提升工程、中心城区历史文化“街区可漫步”工程、邮轮旅游发展示范区及其辐射片区提升工程、滨海旅游区提升工程。

10、上海临港拟投资15亿元成立上海G60科创公司

6月22日，上海临港控股股份有限公司发布关于投资设立上海长三角G60科创经济发展集团有限公司的公告。

据悉，上海临港以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，积极寻求上海临港发展与国家重点战略和上海发展战略相适应，主动参与长三角G60科创走廊和上海“五大新城”建设。为进一步发挥“区区合作、品牌联动”优势，持续有序推进G60科创走廊建设，上海临港拟与上海松江国有资产投资经营管理集团有限公司和上海新闵资产经营有限公司共同出资设立上海长三角G60科创经济发展集团有限公司。

此次合作有利于强化上海临港园区创新策源能力，推动园区特色产业集群发展，加快形成高端产业集群，推动产城深度融合发展，进一步增强上海临港核心竞争力。

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计，2021年上半年上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的17.94%，占比幅度相较2020年下半年有所提升；闵行以占比16.63%的需求量紧随其后，黄浦排名第三，占比8.64%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的59.48%，占比幅度相较2020年下半年有所下滑。

2、企业办公选址租金需求

在2021年上半年的办公租赁市场中，租金在2-4元/㎡·天的办公项目继续成为最受关注的目标，需求占比达到52.55%，不过环比2020年下半年有明显下滑，浦东依然是这个租金段最受关注的区域。

而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2020年下半年也有小幅下滑，需求占比仅为3.93%，上半年能承受高昂租金的客户青睐把寻址目标放在黄浦。

3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为67.48%，相比2020年下半年有所下滑。而1000平方米以上的大户型需求占比为8.40%，较2020年下半年同样略有下滑，浦东依然是这两个户型段最受关注的区域。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计，上海市境内首条开通运营的地铁线路-轨交1号线成为2021年上半年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。轨交1号线是1995年7月正式全线运营，南起闵行莘庄站，北止于宝山富锦路站，全长36.89公里，共设28座车站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区、静安区、宝山区等五个区域，衔接人民广场、徐家汇和淮海路等繁华CBD商圈，是上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉之一。

5、市场需求主力产业类型

从行业需求方面来看，TMT（27.67%）、金融（25.67%）、专业服务（24.00%）与生物医药（9.00%）为上半年租赁需求来源的主要行业。四大产业的升级扩租表现突出，发展需求持续活跃，新兴商务区的优质办公项目及具有产业集聚效应的园区是以上行业主要选址方向。

2021年上半年全市办公租赁市场发展较为平稳，空间需求总量环比去年下半年有所扩大，但仍处于近年来同期较低水平。

从数据上看，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是上半年需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.65%。

上半年全市有多个新增办公项目入市，加上企业退租出来的大量空置面积，整个市场的可租办公面积环比去年下半年再增5.44%。浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是可租面积最多的五个区域，合计供应办公面积占整个市场的64.12%。

今年上半年大宗商办物业交易市场旺盛，多个企业收购了办公项目作为自用办公场地：特步国际4.64亿元收购七宝办公物业建立新运营中心；中泰证券27亿购置绿地外滩中心A2&C2作为其自用办公场地；百年人寿22亿元收购上海星外滩5号楼自用办公；加上最近字节跳动收购铁狮门旗下尚浦领世19.5万方办公项目，这些收购动作也消化了相当一部分的办公空间需求，把租赁市场的空间份额转移到了买卖市场

整个办公租赁市场仍存在供过于求的结构性问题，部分区域的供需侧失衡问题比较突出。

下半年的上海市场预计还将继续迎来大量新增项目供应，其中非核心商务区的空间增量将占据多数，市场竞争局面不会减弱。

随着政府对课外培训机构以及在线教育行业的监管力度加大，一些相关行业公司可能会取消原有的扩张计划或者开始减租缩小规模，预计该行业将在一段时间内进行洗牌整合，对办公空间的租赁需求会有所减少。

金融业的持续开放利好，对外资的吸引力也会持续加强，更多的跨国企业地区总部有望落户上海。