下半年上海楼市预判！

今天是2021年上半年的最后一天！

无论是楼市还是土地市场，在2021年都有了不小的变革。

限价、摇号政策的延续，积分制的启动，新的土拍规则，房地联动价的出炉，这些新元素都在影响着市场的变化。

今天我们就分三大篇章：房价篇、积分篇、供应篇，来展望下2021下半年的上海楼市。

第一个问题：下半年房价会涨还是会跌？

先看新房。

回顾2019年至今，上海新房的成交均价一直维持在5-6万/㎡，波动是存在的，但明显的上升和下降趋势不存在。

在房住不炒的大背景下，形成如此稳定的房价格局并不意外，而其中起决定性的因素的正是对新房严苛的限价政策！

我们回顾上半年集中入市的三个批次新房：

市区项目的限价力度自不用说，仔细看外环8区，三个批次的新房价格伯仲之间。

其中连续拿证的项目，备案价完全一样，比如：

一批次取证的招商虹桥公馆项目，6.01万/㎡，二批次再取证，同样是6.01万/㎡；

一批次取证的金地嘉悦湾项目，4.37万/㎡，三批次再取证，同样是4.37万/㎡；

二批次取证的金地峯范项目，4.7万/㎡，三批次取证价格相同。

这样强烈的限价力度，大概率会在下半年延续！也就意味着新房价格稳字当头！

把眼光放长远一点，6月上海集中拍地的同时，也出炉了房地联动价（2021年房地联动价就是2022年新房政府指导价）。

地块具体位置和联动价如下：

房地联动价和当下的新房价格也相差无几！

综上所述，上海新房的稳定，不仅能覆盖下半年，明年乃至更长的时间里，大概率不会有剧烈的波动！

再看二手房。

数据显示，2020年一整年，上海新房共计成交80286套。

在相同时间内，二手房成交了足足294329套，超过新房的3倍！

时针步入2021年，1月份是上海二手房成交量和成交均价的峰值，随后的几个月时间里开启量价齐跌的趋势。

即使如此，截止6月28日，2021年上海二手房也已成交167881套！

如果把这近17万套房源按环线划分。

内环内有19628套，内中环有27353套，中外环有31648套，外环内合计78629套，占比46.8%。

外郊环和郊环外分别成交63884套和25368套，合计89252套，占比53.2%！

如果把这近17万套房源按总价划分。

总价0-300万占比约60%，近10万套！

总价300-500万占比约26%，超过4万套

总价500-800万，占比约9%，约1.5万套；

总价800万以上是绝对的稀缺品，占比仅约5.5%，不到1万套

结合2方面细分数据，我给3个二手房价趋势的预判，并有相应佐证！

第一、二手市场的成交主力军是上车盘，内环内低总价的老破小流通顺畅，但内环内800万以上的改善型次新房，无论一手还是二手都是市场的稀缺品！

所以我认为下半年内环内改善住宅房东和买家之间还有巨大的博弈空间，呈现较长期的胶着状态。

这一趋势，在上半年已有端倪。

1月份以后，内环内800万房源成交1个月不超过500套，很稀缺。价格上，上升趋势也较为明显！

第二、外环附近的地铁价格已到波次的峰值，可能会产生向下微调的趋势！

外环附近的地铁房总价集中在300-500万，这部分二手房自1月后，成交量一直在下降，6月成交量只有3382套，价格却在6月抵达峰值54016万/㎡！

需求下降、价格触顶，下半年向下微调是大概率事件。

第三、五个新城郊区二手房，在大量供应的冲击下，下降趋势较为明显！

目前新房的主力供应集中在五大新城，在限价背景下，新房的优先序列必然排在前面。

在大量供应的冲击下，郊区二手房可能会迎来一波下跌周期，和新房均衡！

对于上海2021年房价的预判，我们也邀请了多位专业人士发表他们的意见：

“ 下半年一手房一如既往的热，二手房会开始持平，当卖房换积分沉积一段时间后，市场上的优质房源开始减少，但一二手倒挂会持续存在，一手市场属于积分客群，二手买家在横盘赛道里记得要选择好产品。

我个人坚定不移的推荐大家在二手市场置换房龄在十年内的次新产品，这是未来流动市场中最好的产品！ ”

“ 以2007年以来的历史规律来看，每轮房价上涨都是通胀的结果，PPI指数波动和楼市行情几乎一样：

当ppi指数直线上升必然会出现大行情，

当ppi指数触底反弹，并震荡小幅上行时必然出现楼市短暂小行情。

如果2022年底全球货币开始收紧流动性，意味着2022年年底前上海楼市有可能遇冷。

如果全球货币政策和上海调控政策两大超级变量都不出现大的变化，那上海楼市会以慢牛的形式往前走半年左右，再进入多空博弈的滞涨，最后2022年下半年冷却。  ”

“ 下半年三个趋势

1.新房冷热不均，马太效应明显。

红包盘红得发紫，冷门盘逆袭困难。

2.二手博弈进入最后关头，二手指导价出台宣告二手上涨行情结束

3.人才引进加速，上海新一轮供需紧张循环开启！ ”

“ 现在这个时点更像2015年底一波涨幅之后的状态，而不是2017年初的状态。

无论从产业、人口、货币、政策的哪个角度，上海楼市仍然存在上涨势能。

当然，预测短期仍是非常困难的事情，只能这样表述；

对刚需来说，现在这个时点绝对不是差的入场时机，至少不应单方面期望楼市横盘甚至回调。 ”

“ 二手房价还需要看供需博弈，外环内板块新房供应量明显稀缺，纵然新房有房地联动价指导，也难以大幅打压二手房东的信心。

虽说低价新房上市前，高分意向客户会选择等待，但是颇多低分刚需置换客户也只能选择二手房，所以供需双方会形成较为长期的横盘状态；

外环周边的地铁房属于刚需上车的优质产品，新房供应相对充足，二手房业主抛售原因也多为置换，估计下半年会有5%左右的议价空间，低分刚需伙伴可以密切关注；

而新房和未来供地最为丰富的郊区板块，二手房价会受到庞大新房供应量的碾压，价格会逐渐趋向新房房价，当然供应量缺少的新城除外，比如青浦新城。 ”

第二个问题：热门新房入围积分会降低吗？

日前，被大家公认为热门盘的融创未来金融城，入围分数线出炉：

13A-01地块社保系数0.12分/月，入围分56.28分；

13C-01地块社保系数0.13分/月，入围分61.3分。

有人认为：比想象中低了！56.28分在此前也就只能买杨行、浦江、惠南等板块，现在能买到唐镇！

那是不是意味着，高分选手在前面的开盘过程中被逐渐消耗，未来热门盘的入围分数线会越来越低！

可惜的是，这个看似正确的推论，却是个伪命题！

先说融创唐镇，在开盘之前，小胖君就曾预估分数不会太高，甚至是低分选手的机遇！

主要原因2个：第一、竞争对手多且强，产生分流；第二：融创项目房源充足，买到的概率本来就大！

再来看对以上伪命题的数据论证。

前文提到，2021年，仅6月就成交了2万多套二手房，也就意味着大量房东变成了高分高预算的买房选手，近1月就覆盖了一个批次的新房供应，何况上半年足足成交了近17万套！

更直接的佐证，我们可以通过小胖看房团小程序的大数据调研！

据统计，截止目前，小胖看房团小程序积分调研的人次已经达到63760人次，超过了2018年全上海一年的新房成交量！

意味着小胖看房团小程序的样本分析，一定程度能展示全上海目前置业的底层逻辑！

我们把这6万多份积分数据，按月份拆开，再铺开各个分数段的占比，结果如下：

4月之前，60分以上的占比为25.3%；

5月，60分以上的有3765人次，占比29.75%；

6月，60分以上的有6443人次，占比32.98%。

不得不承认，在积分金字塔中，顶端高分选手随着时间的推移不仅没有减少，占比反而越来越多！

因此，我也给出下半年对积分的预判，热门盘对高积分的要求，不会动摇！

对于上海2021下半年积分的预判，我们邀请了小胖看房专业研究员发表意见：

“ 不只下半年，从拍地房地联动价可以看出，上海短期内新房就一个“稳”字，所以入手新房，现在是绝好的时间点。

说说积分吧，有人说高分会被逐渐消耗掉。但你也要知道，时间拉得长，也是会增加很多高分的，比如房子卖掉了或者过户了，也有可能取得了购房资格或者落户了，而他们社保年限又很高。

所以我认为，短时间内市场高分的增量可能会大于供应的套数，特别是主流的600-1000万，竞争仍然会很激烈。当然，我也很想看到上海到底还有多少超高分，期待下半年前滩新盘的亮相。 ”

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