潘石屹离场与黑石的盘算

作者:上海写字楼时间:2021-06-20

6月16日20:05分,潘石屹通过微博默默转发了一条消息。

转发的消息是:6月16日,黑石(NYSE:BX)发出全面收购要约,投资SOHO中国有限公司(SEHK:410,以下简称“SOHO中国”或“公司”),以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

这条消息此前以中英文形式发布于SOHO中国官方微信。这意味着传言已久的SOHO中国的结局终于来了。

这次交易,潘石屹张欣夫妇套现142.8亿港元,尽管将保留9%股权,但将双双退出SOHO中国董事会。

几经调整,潘石屹以出售控股权方式与SOHO中国作别。

受黑石收购影响,6月17日,SOHO中国复牌即暴涨超过25%,截至当日收盘收报价每股4.6港元,单日上涨21.05%。在SOHO中国6月15日临时停牌前,SOHO中国股价已现“十连阳”,仅10个交易日股价就上涨约60%。

6月17日,中国房地产报记者就SOHO中国出售一事联系潘石屹,电话始终未接听。

潘石屹张欣夫妇甩卖SOHO中国引发媒体广泛关注,《潘石屹成功大撤退》《尘埃落定!卖掉SOHO中国 潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元》等报道纷至而来。

“从这次黑石接盘价格看,相比去年3月最开始打了8折,但对急于转让并决定退出房地产行业的潘石屹夫妇而言,他们的目的还是达到了。一方面是美元有贬值压力,人民币资产有吸引力,再加上潘氏夫妇急于将资产转移至海外,这对于双方来说都是个好买卖。”零售、品牌分销和商业地产专家丁利国认为,黑石捡了个便宜,潘氏夫妇卖了个安心。

市场亦有不同观点,认为这是一场“套利交易”。

曾经的潘石屹风光无两,是一代地产大佬,在海南房地产市场泡沫期积累了第一桶金并成功跳出,也是上海外滩地王之战等一系列传奇的缔造者。未来,他将以什么样的身份回归?


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潘石屹的退意

房地产行业风风雨雨几十年,有人在激流勇进,有人却在急流勇退,显然,潘石屹属于后者。

潘石屹离场或许从其转型开始就埋下了伏笔。

潘石屹近年来争议不断,虽然是知名地产商,但最近几年他对中国房地产市场一直都不看好。

2007年,潘石屹曾表示,房价两大隐忧已出现,下跌现象已有表露。2010年,他说“土地比房子贵,房价如果一直维持不现实。”2013年,潘石屹在其微博中评论不动产登记“是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”2014年,他表示“中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山”。2015年,他预言房价还要降,并呼吁年轻人不要买房。2018年4月,潘石屹曾在其微博发文直言,房地产市场一天比一天畸形,有些地方已经违背基本常识,并通过视频分享了他的个人看法。在视频里,他用了很多尖锐字眼,但这一微博很快就被删除。

自2012年起,SOHO中国由散售模式改为自持出租;后从2014年起,潘石屹便开启“卖卖卖”模式,从非核心资产到核心资产,潘石屹已累计出货超300亿元。

最终,其一手创办的SOHO中国也被摆上货架。

2019年,SOHO中国开始寻找潜在买家,黑石、高瓴资本都与其传过“绯闻”,这其中又以黑石被传出频率最高。

2019年10月,有消息传出SOHO中国将向黑石集团出售资产。2020年3月,更具体的市场消息指出,黑石集团将以每股6港元价格收购SOHO中国,交易总价约为40亿美元。该消息一出,SOHO中国股票立即异动拉升,涨幅一度超过40%,但随后,公司紧急停牌,最终澄清该消息不实。

实际上,彼时SOHO中国确实在与黑石等潜在买家谈判,不过受疫情影响,双方谈判很快陷入停滞。2020年8月,SOHO中国宣布潜在谈判终止。

兜兜转转,最终潘石屹还是将SOHO中国卖给了黑石,但价格已较此前大幅压低。

一位熟悉商业地产的人士表示,SOHO中国核心资产均位于京沪两地,这次交易价格确实有点低。

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根据SOHO中国2020年报数据显示,截至2020年末公司总资产707.04亿元、总负债331.57亿元、净资产375.47亿元。以出售价格计算的净资产折让率仅有57%,港股房地产上市企业净资产折让率通常在60%-80%。

在上海写字楼网看来,SOHO中国二级市场估值一直低于净资产,因为其现金分红率低。内地资产价格高,但租金回报率低导致其资本市场估值不高。

虽然折价,但潘石屹却依然坚定离场,为何?

这或许也源于其性格和经历。有观点认为,潘石屹出身农村,虽然赶上时代洪流投身房地产赚得了第一桶金,但其思想中依然存在一股小农意识,且由于经历海南卖楼大涨大跌,也让潘石屹在日后房地产扩张黄金年代显得颇为保守,从而错失了发展良机。

除却骨子里的东西,潘石屹之所以坚决抛售物业乃至自己一手创办的公司,在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,主要原因还是出于对资产安全的担忧。

潘石屹是生意人,做买卖首先考虑到的是利益。其曾经算过一笔账,称中国的租金回报率偏低,即使是北京这样的一线城市,租金回报率不足3%,银行贷款资金成本最低也超过4%,亏损是意料之中。

“作为自持商业‘包租公’,SOHO中国没有再融资需求,在中国目前商办物业供求格局下,收益率无法覆盖同期以物业市值计算的银行贷款利息,盈利只能来自物业价值重估的升值部分,这个生意在财务方面是非常不划算的。作为上市公司,SOHO中国面临着维持即期业绩和股价巨大压力,近年来也进行了大额分红派现。在不融资情况下如此消耗现金,还要承担运营费用和上市公司维护费用,结果很清晰。”柏文喜表示。

此外,柏文喜亦表示,黑石作为全球最大房地产私募基金,管理资产规模约6000亿美元,其客户中不乏中国富人,也不排除潘石屹利用黑石之手进行资产腾挪这一可能性。

市场中也有类似代为收购代持传言。潘石屹此举是为自己设了一道防火墙?


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黑石的盘算

黑石接盘SOHO中国的消息释放出来后,不仅SOHO中国股票大涨;黑石集团在6月17日收盘也上涨1.19%至98.48美元/股。

根据公告显示披露的细节,此次要约完成后,黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识,支持和加强公司的业务发展。

作为“华尔街PE之王”,黑石对房地产行业情有独钟,在黑石的历史中,投资不良房地产项目,是其发展壮大的法宝。据公开资料不完全统计,自2008年黑石完成第一笔投资起,其在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

有意思的是,黑石曾经于2011年从中国撤资,在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产,当时号称是“退出中国”。

不过2018年以后,黑石开始大量投资中国。仅2019年其就在中国市场斥资200多亿元买下多处商业房地产,包括美国商业地产运营商 Taubman Centers的亚洲分公司 Taubman Asia 旗下位于中国的购物中心50%的股权、以15亿美元收购的位于上海市浦东新区的长泰广场以及以70.23亿港元从海航手中收购的香港国际建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在该领域奉献了近一半的收入,堪称“地产之王”。

黑石的野心不止于此。

2020年10月,黑石以12亿元人民币总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。同年11月,富力地产发布公告,将所持广州国际机场富力综合物流园的70%股权转让给黑石,富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。据公开资料显示,该物流园是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区,此次交易已于今年1月完成。完成后,黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一,达到5300万平方英尺。

黑石集团董事长苏世民表示,过去20多年,黑石一直在中国积极投资,因为看好中国的优质物流和房地产,并表示将来会继续在中国寻找具有吸引力的投资机遇,投向高质量的公司和地产项目。

这一次,SOHO中国与黑石都找到了最适合对方的方式。


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将以什么身份回归?

潘石屹是一个很有戏的人。作为地产大佬,潘石屹跨界生活可谓丰富多彩,他玩微博、卖苹果、热衷慈善、做木匠,甚至还跨界影视。

潘石屹爱摄影,继拍摄了马云、李彦宏、刘强东、雷军等企业界大佬之后,镜头前的“模特”们变得更加丰富:有像郎朗、蔡国强这样的艺术家,有像王宝强、郭碧婷这样的演艺人士,还有像潘基文、陆克文这样的国际政界名流。

因为摄影,潘石屹还与郭广昌达成和解。潘石屹称,“原来很多不往来的朋友因为摄影成了好朋友,原来的仇人也变成了朋友,郭广昌因为外滩项目和我打了3年官司,一张照片,我俩化敌为友”。

对于爱上摄影这件事,潘石屹坦承:“虽然我是一个业余的摄影爱好者,但我仍想用镜头、用心记录下他们,记录下他们眼神背后的快乐与艰辛,执着与坚持,坦荡与从容。通过照片,记录下这些影响时代的人。”

除了摄影,资深大V潘石屹也会关注环保,会做慈善,加入比尔·盖茨的新能源基金会,捐款给去哈佛、耶鲁上学的中国学生。

潘石屹总是能触摸到时代的潮流,勇于突破自己,学习新的东西。“成功的人做新的事,成功不了怎么办?”潘石屹当然自问过。他努力地让自己归零。在金振业所著《潘石屹的坎》一书的描绘中,除了勇敢与远见,倔强与坚持也是潘石屹取得成功的重要原因。

潘石屹对野心勃勃的年轻创业者们这样说,“创业过程中,你所做的产品,你所提供的服务,一定要能够对他人、对社会是有好处的、有贡献的,这是一个大方向。偏离了这个大方向,无论其他方向做得多好,都不会成功的。”

谁也不会想到,从甘肃天水市走出来的幼年瘦小的潘石屹,经历风雨后,如今,已是身价上百亿元的地产大腕。就如《平凡的世界》中写道:“我是一个平凡的人,但一个平凡的人,也可以过得不平凡。”

如今,作别SOHO中国后,他将以什么样的新身份回归?

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