豪宅的购买力，实在是太惊人了

豪宅在这次行情中涨幅靠后，但一点不影响这类房子穿越周期的能力。

在占据了核心稀缺资源之后，唯一要做的就是守住，让时间慢慢兑现回报。

1

我一点都不怀疑内环那几个豪宅项目，未来会满分入场的；

这里是上海，不缺有钱人，缺的是想象力。

我也一点都不怀疑，像翠湖天地、复兴珑御、龙盛福新里这种项目；

未来会把事情办的能有多低调，就有多低调。

这就需要想象力。

类似这种核心地段的真豪宅，现在好多人都在猜价格倒挂能有多少。

毕竟一般改善的新房摇出来，倒挂500万就很让人脸红心跳了。

料想这些真豪宅倒挂起来，恐怕连福利彩票都要相形见绌了。

恰好我最近看到一份资料，真真脸红心跳了一把。

来见识下什么叫牛市里的“大象翻身”：

新天地的思南公馆，2020年的时候212平卖2600万，到了十月，涨到了3000万；

现在能看到的数据，256平的要4500万。

还有市中心的兰馨公寓，2019年的时候349平卖3600万，到了2020年8月变成了4350万；

现在要7200万，是不是很匪夷所思？

8位数的翻番，简直是六亲不认。

2

之前几个月，房东跳价100万我们说好狠好狠；

没想到真的狠角色，都是闷声不响的。

另外有资料统计，21世纪以来，上海商品房均价从三千出头到五万出头，涨了大概17倍；

单列这种真豪宅的均价，你猜涨了多少倍？

从一万到二十五万，涨了25倍。

“豪宅”这个东西千人千面。

按照官方定义，也就是通俗理解的“豪宅税”来说。

上海面积大于140平的都是“豪”；

总价按内环、中环、外环外来分，分别要超过450万，310万，230万。

先别急着吐槽，按照这个标准我搜了下。

上海目前在售的31980套房子中，符合这个标准的只有3318套，占比10.37%；

不过，类似青浦的高景花园里面的叠墅，硬要说是“豪宅”就有点太不好意思了；

那么如果再精确一点，单价8万以上，总价2000万以上，这种“真豪宅”确实稀缺；

这类房子的鼻祖，除开传统上只角那些老洋房，就是陆家嘴的仁恒滨江园了。

3

真豪宅的钞能力，是重新定义板块价值。

现在几个新兴的上只角板块，都有老牌豪宅坐镇的身影。

大家知道，上海第一个现代意义上的豪宅，是陆家嘴的仁恒滨江园；

1999年上市，与第二次房改基本同步。

后来创造了神话的汤臣一品，还有6年才能面世。

1999年的上海，普通人的平均月收入是1100多元；

市区的房价在每平3000左右，近一点的郊区每平最多1000块；

高薪职业是开出租车，每月大概能挣5000。

当时仁恒滨江园开出来的价格是每平接近一万，已经和普通人浑身不搭界了；

当然，现在20多年过去，还是和普通人不搭界：

还有就是中山公园板块；

严格来讲，老上海的传统上只角仅局限于内环沿江一带，面积不大；

像中山公园这种贴着内环的边边角角，在老一辈上海人印象中算不上什么好地方；

中山公园后来的崛起，与一个叫圣约翰名邸的楼盘分不开：

这个小区就在龙之梦对过，中山公园旁边，这地段现在看来非常好。

但在大概2002年左右，中山公园的地位和现在外环外的一些小强板块差不多。

圣约翰名邸的出现，到后期的暴涨，直接把整个板块的格调提升了不少。

一直到今天，这个楼盘还是中山公园的价格天花板之一：

相同的逻辑，还有镇宁路、古北，甚至佘山板块，现在提起来都说是好地方，那到底好在哪里？

多数人会告诉你那边高逼格的房子很多：

4

豪宅穿越周期的秘密，在于抢占稀缺资源。

有部电影里的一句台词，叫：只买贵的，不买对的。

这句话大部分人都是当做笑话听的，但实际上，买豪宅还真有点只买贵的，不买对的。

对上海楼市稍微有点认知的就会发现，一般来说好房子或者贵的房子周围，要么有山，要么有水。

这倒不是迷信，因为相对于商业、教育这种普通人比较看重的资源来说；

山水人文资源才是真正的不可复制的稀缺资源。

说得简单点，商业、教育、交通、医疗等等问题，这些都是能用钱解决的问题；

那么这些问题在买豪宅的人眼中，可能根本不是什么问题。

以此类推，市面上很多打着豪宅旗号的楼盘，还和你大谈交通便利、上学方便、甚至价格优惠等等的话，足以判断这就是个“伪豪宅”。

还有一点不得不讲是豪宅的户型，很多豪宅的户型用大众眼光来判断都不太理想，比如尚海湾豪庭、瑞虹新城悦庭等等。

房型不理想，价格还死贵，但实际上2000万以上的总价段，是上海全市成交的TOP千分之五，买豪宅的诉求比较个性化。

多数人的喜好真的一点都不重要。

5

另外，前段时间有位朋友来问，为什么自己的别墅为什么挂牌了一年都无人问津；

我看了一眼大概位置，就知道那根本不是别墅，严格意义上应该叫叠墅，再直接点，那种就是低楼层的复式。

真正的别墅，在国外叫做“villa”，而大部分国内所谓的一般人能买得起的“别墅”只能称作“house”。

比如上海西郊的檀宫，就是高品质的“villa”，那种房子根本不愁卖，甚至挂都不用挂出来就被人盯上了。

最后再说一个数据，今年前四个月，上海能称得上高品质“villa”的房子一共成交了474套。

相比于去年同时段成交量涨了8倍，如果去年还受到疫情影响的话，来看前年；

2019年上半年（六个月），上海市单价10万元/平方米的房子，累计才成交了194套。

再细化一点用楼盘举例，世茂滨江园今年卖了39套，去年一套没有；

融创滨江壹号院今年卖了16套，去年只有2套；

这些数据列出来是想告诉你，游离在多数人认知之外的市场，很可能正在加速；

最后，建议大家，如果有能力，真的去搏一搏真豪宅这个品类；

加入另一个战场，体会自然有所不同；

如果能力尚欠，用审视豪宅的眼光再观察一边上海楼市，可能会有意外的惊喜。

有句话是这么说的：有些东西如果你出生没有，这辈子都不会有了。

我觉得这句话有点悲观，市场瞬息万变，机会一直都在；

我十分欣赏一种信念：我出生没有的，我孩子出生的时候一定会有。

大家共勉。

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