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在之前《上海的五大新区中，300-400万+新房该如何买？》、《传说中的”沪C“户口要来了》等文章中花了不少篇幅给大家介绍了上海的五大新城。
而比五大新城规划能级更高的就是9大副中心
上海的城市骨架已经铺得很开，光靠南京西路、人广、陆家嘴这一串的单一中心，已经承载不了全城人口的就业、购物等需求。
成立副中心的目的就是为了疏散人口、减少通勤距离。
研究副中心，对于我们买房人来说非常重要。副中心的发展潜力不仅关系到自身的房价，还能影响周边一圈地区的房价。
1、副中心足够强的话，完全可以自成一个房价体系。
比方讲，上海曾经最成功的副中心、目前已经升级为中央活动区的徐家汇，房价与南京西路、新天地等城市核心区域已经一样了。
房价梯队就会以徐家汇为圆心，向外沉降。
徐家汇的外围，往西、往南方向的方向，房价并不比以人广外围板块便宜。
又比如，直接跃升成中央活动区的前滩，单价已经达到20万/㎡以上，硬生生把两三站地铁外的浦江镇也拔到了10万。
然而，有这么多副中心，并不是个个都能成为徐家汇、前滩。
2、徐家汇从最初的几个副中心里脱颖而出，有其必然性。
首先，徐家汇有着最强的基础条件。
第一代副中心规划出台已经是2001年了。
而1993年，上海第一条地铁就通到徐家汇了。
1999年底，港汇广场、东方商厦已经开业。那时候的徐家汇，是上海最强商业中心，可能没有之一。
2001年，东方曼哈顿开盘价17000/㎡，比静安寺、人广还贵了。各路地产商蜂拥进入徐家汇，高喊着：徐家汇就是上海，上海就是徐家汇。
这哪是什么副中心，分明是宇宙中心。
拿其他“货真价实”的副中心与徐家汇比较，一点都不公平。
其次，政策上的支持也很关键。
徐汇是上海最老牌的强区之一，财政收入雄厚，当时也是倾注了全区的资源建设徐家汇。
另外，徐家汇隔壁就是上海市委，市里面的资源估计也没少拿。
看看第一代副中心里最拉垮的真如，就没有一个好爹。
普陀财政收入垫底，还“违背圣旨”，近十几年的商办土拍，70%以上都出自长风，建设真如没有出什么大力气。
除了基础条件和政策支持，交通更是板块成长的动力源。
在这个流量为王的时代，人流量对于商场、写字楼的太重要了。
徐家汇是1、9、11三轨交汇的交通枢纽。美罗城场地再破烂，即使是工作日都是爆满。
基础条件、政策支持和交通三剑合璧，决定了一个副中心今后20年能达到的高度。
接下来，我们就用这三个维度，审查一下新的9大副中心的成色。
3、首先来看看炙手可热的大虹桥。
「虹桥副中心」
基础强度：★★★★★
政策支持：★★★★★
交通：★★★★
从各维度看，大虹桥都是最具潜力的那个副中心。
核心区建设得差不多了，是目前外环外最成熟的片区，工作日晚上，在虹桥天地吃个饭都得排长龙了。
政策支持上，更没得说，国家级的规划、长三角的中心，必须是五星级。
交通上，平心而论，得扣一分。虽然是交通枢纽、高铁站点，也有2、17、13延长线，但靠地铁+步行只能覆盖到一部分区域，从市区开车过来也比较麻烦。
「真如副中心」
基础强度：★★★
政策支持：★★★★
交通：★★★★★
真如的位置，在这一批副中心里，也算数一数二了，处于内中环间，到浦西市中心是最近的一个。
不过，它未来能发展成啥样，依旧扑朔迷离。
位置足够好，奈何基础条件太弱。
目前还没有拿得出手的企业、没有像样的商业。星光耀、绿地缤纷城这种也不符合副中心的定位。
比之前有进步的是，高尚领域、中海臻如府等住宅完工后，高楼密布的都市感算是成型了。
政策支持方面来看，根据普陀区2035战略指引，建设真如依旧是普陀的头等大事。
“干儿子”长风公园快建设完毕了，也是时候提携亲儿子一把了。
真如的交通条件倒是非常好的，11/14/15三条地铁。
其中，14号线即将开通，15号线是方才通车的线路，这保证了真如的下限不会很低，至少是个高人气的目的地。
「莘庄副中心」
基础强度：★★★★
政策支持：★★★★★
交通：★★★★
闵行区独揽两大城市副中心，虹桥之外，莘庄也颇具潜力。
莘庄的发展从90年代就开始了。93年就通了1号线，一直都是上海南部的商业中心。
即便身处外环外，却完全是市区的城市界面，有莘庄龙之梦、仲盛世界商城等，商业繁华。
在规划上，闵行区很重视莘庄。莘庄与大虹桥都属于主城片区+城市副中心的最高定位。
另外，闵行区GDP、财政收入都仅次于浦东，政策落地能力强，政策支持这一栏必须是五星级。
莘庄是个传统意义上的交通枢纽，1/5号线交接处，外环沪闵立交的外围。
但毕竟位置在外环外，交通上，肯定是不如真如、花木便利的。
「吴淞副中心」
基础强度：★★★
政策支持：★★★★
交通：★★
对于把宝山规划的副中心放在3号线宝杨路站这个位置，我个人是比较担忧的。
这边基本都被厂房和住宅填满了，完全没有发挥的空间。
相比之下，上大板块的大场南大工业园倒是更有想象空间一些。
宝山区的新经济，如宝信软件、微盟集团等，都集中在接近新江湾城的片区。
吴淞城市副中心还是以宝钢上下游为主，仅有一些地区级商业，基础强度孱弱。
根据宝山区2035战略指引，规划上倒是很重视这个片区，主城片区+城市副中心，妥妥的发展核心，关键看怎么落地了。
交通这方面是最堪忧的，仅有一条能级很弱的3号线，远期规划也没有其他线路。
「五角场副中心」
基础强度：★★★★★
政策支持：★★★
交通：★★★★
五角场已经是发展成熟的副中心片区，也是上海知名度很高的商业中心。
然而，在杨浦区新的2035战略指引中，五角场的相对地位被削弱了。
城市主中心、中央活动区的杨浦滨江，规划能级要高于五角场。
杨浦区实际上也是这么操作的，把美团上海总部搬到东外滩，指导B站总部从五角场搬到滨江。等于是副中心给主中心输血。
杨浦区的空地与待拆迁区域也集中在滨江沿线，五角场已经不再是杨浦区发展的主旋律。
交通方面，五角场是10号线沿线，未来横向的20号线也通到五角场，比较便捷。
「花木副中心」
基础强度：★★★★★
政策支持：★★★★
交通：★★★★★
花木是目前发展最成熟的副中心，没有之一。
其产业强度甚至强过徐家汇，已逐渐发展成上海的投资业中心。汇添富基金、兴全基金总部就在花木，
商业规模不如五角场，质量却更高，浦东嘉里城是浦东腹地档次最高的商场。
政策支持方面，浦东新区是上海的经济引擎，财政收入一枝独秀。
根据浦东2035战略指引，花木属于大主城区的范围。
具体规划上，龙阳路枢纽将规划一个全新的CBD。
届时，花木将从一个区域性精品产业商业区，升级为浦东中部的产业中心以及市级商圈。
龙阳路CBD的规划与金桥副中心、张江科学城的宏伟规划对比的话，还是略显低调，区政府不一定会倾注所有力量参与。
然而，强大的交通条件保证了花木立于不败之地，龙阳路站是2/7/16磁悬浮四轨交汇的超级枢纽，不缺人流量。
「张江副中心」
基础强度：★★★★★
政策支持：★★★★★
交通：★★★★
张江目前已经是上海的互联网、高端制造业、医药制造中心，产业力量空前强大。
而它目前的规模在国家级的张江科学城规划中只是冰山一角。
发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。
张江中区的科学之门已经动工，由两栋320米超高层组成，将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能。
张江与花木、虹桥副中心并列，是上海最具潜力、确定性最高的城市副中心。
「金桥副中心」
基础强度：★★★★
政策支持：★★★★★
交通：★★★
金桥的开发要追溯到90年代了，目前是上海重要的汽车工业、外企制造业中心。
也有金桥国际这样的商场，啦啦宝都前一阵刚开业。
金桥新一轮的规划振奋人心。在2035的新市政规划中，金桥是“金色中环发展带”中的核心一环。
金桥副中心的建设，以配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活力开放为目标，全力打造代表上海“卓越全球城市”水准的城市副中心。
将打造两座超过300米、数座超过100、200米的摩天楼群，成为浦东全新的一道风景线。
然而，金桥的交通存在一些隐忧。
台儿庄路站为9号线单轨交，也不在CBD的正中间，远期规划的21号线穿过1公里开外的金桥站。
普通的轨交条件却要承载静安寺密度的摩天楼群，不禁让人捏了把汗。
「川沙副中心」
基础强度：★★★★
政策支持：★★★
交通：★★★
说到川沙副中心，相信大部分人都是一脸懵逼。这是什么地方？川沙不是乡下么？
那就换个名字：迪斯尼。
这样来看，川沙副中心反倒是所有副中心里最有特色的——度假旅游为导向。
其他产业和商业，我们认为，短时间内还发展不起来。
张江、金桥都没完工呢，轮不到往后几站的川沙大开发，上海东站的建成或许是一个契机。
4、分析完九大副中心，我想说些题外话。
上海要成为承载3000万人口以上的国际大都会，发展副中心是必然，也有必要。
有些副中心已经很成熟了，如五角场、花木，但缺乏的是自成一派的风格。
可以参考一下全球顶级城市的东京，各个区域中心，都引领了不同的潮流。
涩谷属于前卫时尚的年轻人。
秋叶原则是一派二次元宅男风。
惠比寿是西洋与和风结合的地方。上海独特的风格，仅存于外滩、衡复风貌区这少数几个地方
还没有任何一个副中心能形成属于自己的文化Icon.
全球顶级城市之路，任重而道远。
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