嘉定新城，五大新城的“尖子生”

你发觉没有，自从五大新城的概念被上面“升级”以后。

每个新城提出的规划都很宏大，都很让人期待；

但是，到现在差不多已经三个多月过去了；

好像真正意义上规划与现实“起了化学反应”的，只有嘉定新城；

你懂我意思的；

这次假期，我做了一些总结工作；

发现这次上海行情的下半场里，嘉定新城实在太“秀”了。

1

我们一个个来看：

先来松江新城，老大哥级别的“五大新城”，城市界面不差；

据说整个规划思路，参照了“狮城”新加坡，够洋气；

距离松江新城地铁站最近的那几个小区，平均大概是4万上下：

我查了下上图东北侧几个05年的次新小区，几个挂牌的中位数，基本上都比2020年10月前的价格涨了1000-4000块不等；

青浦新城的情况，不能说差不多，只能说一模一样；

最关键是，19年的时候，五大新城（除临港）大家的起跑线都是一样的，都在3.5万左右；

结果哥几个说好了一起“刚需”，嘉定新城却偷偷变成“改善”了。

而且根据我们的监测分析，这一轮牛市下半场的补涨行情中；

嘉定新城的涨幅，甚至跑赢了南翔、九亭、徐泾、江桥。

据说当时4月上旬，是嘉定新城的房东们最嚣张的时间段，挂牌量极少，心态稳得起；

虽然现在嘉定新城的市场热度已经下降，挂牌量也在上来；

但到底瘦死的骆驼比马大，这波补涨行情被嘉定新城结结实实吃到后；

嘉定新城就彻底跳脱和其余“五大新城三兄弟”比高矮胖瘦的圈子了；

开始能和徐泾、九亭等等外环“超新星”掰掰手腕了，还不一定会输。

那么，这种价值认同上的“跃进”，嘉定是怎么完成的？

先说答案：

嘉定新城很聪明；

他完全清楚自己的优势是什么；

完全清楚自己的剧本应该怎么演；

他即要做江苏入沪的“桥头堡”，也要做市区人口的“传送带”；

关键的关键，嘉定新城已经完全做到了。

2

嘉定很聪明，知道自己的优势在哪儿。

先说一个大家都知道的事情，五大新城里面，嘉定是离市中心最近的；

而且如果以人民广场为原点，25公里半径画个圈；

嘉定新城是唯一一个在“圈内”的五大新城；

但是，如果只用距离去解释为什么，那就有点太口水话了。

照道理，光用距离去解释的话；

浦江镇下面的闵浦板块也应该卖5.5万，因为人家不仅有浦江线，离人民广场也只有20公里；

实际上，决定一块区域的发展好坏，除了受市中心辐射的被动因素；

还有自身规划上的主观能动性；

从这一点上，我看到了嘉定区的脑子在闪光；

我们先说五大新城，像青浦、松江这类，都有贴着外环发展的板块；

比如徐泾，比如九亭，无一例外的，这些地方的规划都很重；

这边的地，开发商喜欢拿，上面也喜欢推；

都属于这两个大区对“市中心”的招牌。

不过这种发展思路，肉眼可见的会把自家新城的资源“截断”。

比如青浦新城，现在我敢说很多人第一反应都不知道青浦新城在哪里；

为什么？因为徐泾太强、太耀眼了。

又比如松江新城，现在基本就是松江老城人民的置换改善基地；

我一个很鸡贼的洞察，叫做“美女指数”；

具体依据是，资源集中的地方美女也多；

这个虽然很主观，但又很直观，足够说明问题。

比如九号线向松江南站方向，美女的数量会在九亭、泗泾两站后呈指数型下跌；

过了松江大学城后，基本绝迹（个人评判标准)；

这不但说明了规划中资源的汇集度，同样也说明了市区的购买力究竟能渗透到那一层；

3

我们回到嘉定，说到嘉定，大家第一反应是什么？

南翔、马陆、江桥、嘉定新城都不错，安亭也很有潜力对吧？

但不好意思，嘉定区是有个外环内的板块的——丰庄。

这个名字虽然听起来有点外环外，但实际就在长宁的北新泾，普陀的长征、真光旁边：

根据我们在丰庄住过的同事的说法，那边烟火气很重，批发市场一大堆：

同一时期，南翔的城市界面已经这样了：

这里并不是在丰庄，只是这种发展重心上的偏移，是真实存在的；

这样偏移的结果，就是南翔成了市郊第一个CBD，紧接着嘉定的发展重心继续北拓；

丰庄就这么被“遗忘”了；

试想，按照现在的调性，如果当初让松江和青浦拿到一个外环内的板块；

恐怕各种加持都要加上，如果真是这样，那现在就没九亭、徐泾什么事了；

以上总结来讲，嘉定这种放弃存量，放大增量的做法；

直接决定了现在的嘉定新城有足够分量的“拱卫”。

4

当时看似剑走偏锋的发展思路；

让现在的嘉定：

既是江苏入沪的桥头堡，也是市区人口的传送带。

嘉定本身的第二产业部署就很强，产业链的完备程度放到全国都是首屈一指的；

产业强势，购买力就没问题，这里大家也不要说什么二产不如三产；

三产（广义服务业）吃香的地方在于“高附加值”；

这个附加值是相对于第二产业（广义工业）的厂房、设备、用地成本来算的；

实际上这次疫情打击之后，很多第二产业稳扎稳打的优势已经出来了；

产业够强，房子够新，那么阻挡嘉定新城“起飞”的就只有学区了；

不过显然，嘉定很清楚这一点；

嘉定新城最大的惊喜，就是同时迎来了交附、上实、宋庆龄三大公办学区；

直接这个利好下去，徐泾都五体投地了，二手房无学区，新房买入价高；

所以怎么玩都给嘉定新城；

嘉定新城北面，地铁11号线白银路站附近；

那几个五万多的楼盘，全都是学区房（普通小学，名字就叫普通小学）：

以上，不得不服气，在松江、青浦、奉贤新城的房东，还在夸自己的房子空气好绿化多的时候；

嘉定新城的房东，已经可以和别人聊学区了；

什么叫大刀长矛对战飞机坦克的武器代差，这就是。

在这种背景下，五大新城这种利好出来；

战略红利，优先和“尖子生”出现“化学反应”，也是自然而然的事情了。

以上，总结来讲，嘉定新城的发展思路异于其他五大新城；

相比于成为“独立的综合性节点城市”；

嘉定新城在路径上，更乐于复制上海核心的成功经验；

以此出发，嘉定很可能是第一个走出来的五大新城。

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