“深房理炒房团” 的炒房套路

从2020年开始，一位名为“深房理装修队003”的网友持续在社交平台举报“深房理”教唆骗贷炒房，近日又一次性曝光了102份材料。

正值监管部门严查经营贷炒房，一时舆情汹涌。

深房理是微博认证的“房产专家”，拥有144万粉丝，通过开设的“V+会员”和“摇篮计划”售卖购房课程及服务。

2021年4月8日，深圳住建局等七部门发布通告称，已对深房理涉嫌教唆骗取购房资格、骗取信贷资金违规用于购房等违法违规线索开展联合调查。

几天后，在2021年第一季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜回应经营贷流入房地产市场相关问题时表示，个别城市在一定范围组织了监管检查，初步摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。

会上央行发布的数据显示，一季度个人贷款新增2.6万亿元，同比猛增1.4万亿元。其中，个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。

“深房理”的微博信息显示，其本名为李雪峰，毕业于西安交通大学，是辽宁大连人。

据天眼查，早在2006年，李雪峰就南下深圳闯荡。当年，他在深圳宝安区开了一家咖啡厅。2013年，李雪峰在深圳相继成立三家餐饮公司和一家建筑工程公司。

李雪峰在建筑行业的工作轨迹，迄今还能在“房天下”网站上寻到。在一篇题为“深圳专业混凝土、国标钢筋倒楼板、阁楼、地下室”的帖子里，李雪峰留下了本人的手机号码。

2011年3月，李雪峰注册了微博，开始分享其关于房产投资的观点。

2015年，货币政策较为宽松，在“二套房首付比例降至四成”等楼市新政的刺激下，深圳经历了一轮房价暴涨。一位长期观察深圳楼市的房地产研究人员告诉南方周末记者，当时已有消费贷流入楼市，但消费贷可申请的额度不高，对市场的影响较小。

当年3月，李雪峰在微博上断言：“钱多买前海，钱少买北站，钱再少就依次买地铁口！包赚。”

次年10月，深圳推出严厉的“深八条”，楼市降温。直到2019年，随着建设大湾区、示范区等利好消息释放，深圳房地产市场再度回暖，投资客纷纷卖出手中房产。

其间，李雪峰已成长为头部的房地产大V，先后获得“微博2018十大影响力房产大V”“微博2019V+价值榜年度大V”称号。2019年5月，李雪峰在深圳南山区成立了深房理信息技术（深圳）有限公司。

令市场意想不到的是，2019年国庆后，“取消豪宅税”带动深圳房价再次上涨，较早脱手的投资客后悔莫及，试图再次入场。但这些投资客已失去了房票和贷款资质。

上述房地产研究人员表示，当时“人人都想贷七成”，银行趁机悄悄推出了“5+2”和“3+4”等产品。其中，“3+4”指的是在申请者名下有一套房产贷款未还完、第二套房只能贷三成的情况下，银行会以按揭贷款的名义放贷三成，另外四成则以消费贷或经营贷的方式放出去。

“大家觉得没风险，（房抵经营贷）愈演愈烈，甚至垫资全款买房后再办经营贷的方式也变得普遍。”该研究人员说，银行审查经营贷流入楼市的方式，是看贷款者拿到贷款后是否购房，殊不知投资客的操作方式已变为“先买房再办经营贷”。

经营贷能按照所购房产评估价的七成放款，且利率低于按揭贷款利率。在房价大幅上涨的背景下，投资客甚至可能通过经营贷实现“空手套首付”。

据这位研究人员观察，深房理并不是业内唯一提供上述思路的人，但却是近年来最为高调、组织最为缜密的。

2020年11月中旬，深房理在深圳举办了“首届千人‘千万’职业房产投资者见面会”。他发在微博上的图片显示，现场座无虚席。

“深房理装修队003”自2019年起开始调查“深房理”，直到2021年4月初，其曝光的102份摇篮会员炒房资料掀起巨大波澜。

他向南方周末记者提供了完整资料，即102份付费会员群的聊天截图，内容多为“代持人”招募股东，并提及“分享信用贷、经营贷”等内容。

“深房理装修队003”表示，其并未与“深房理”有过直接接触，资料均由摇篮会员提供。南方周末记者拨打了近百多个电话，向截图里留下联系方式的会员求证，仅有数人承认是“深房理”会员，更多是挂断与空号。

“深房理装修队003”向南方周末记者提供的“深房理”付费文章显示，“虽然说一二线限购了，毕竟可以通过技巧躲避，比如，借名额、入户口、结离婚、公司买……准入成本并不高”。

其中，“借名额”即为代持，是指有资金却没有购房资格的人，在购房时将房产登记在他人名下，由他人代为持有，并给予代持人佣金。

此外，有的代持人会要求分得后续收益的5%—10%。一位曾经的“深房理”会员告诉南方周末记者，这意味着代持人获取收益的方法有两种：一是分享经营贷、消费贷的5%—10%，二是在出售房产时可分得5%—10%的卖款。

相较于“假结婚”的旧套路，代持不需要全款买房，门槛更低。

尽管事前已签署相关协议，代持人与股东仍可能产生纠纷。在代持模式下，股东需承担代持人失联、独吞经营贷等风险。另一方面，代持人实际背负贷款，也会面临着股东不及时还贷等问题。

也有会员选择“假结婚”这一方式，因为夫妻之间更名不用税费，“婚票”价格更便宜。

拥有购房资格的人被称为“婚票”。在深圳“7·15新政”打压“假结婚”购房前，已离异一年的赵谦做了两次“婚票”，单次佣金3万到7万不等。

赵谦是通过前妻得知“婚票”一事的。赵谦向南方周末记者回忆，前妻成为“深房理”会员后，为购买深圳房产，在2019年5月提出与他假离婚。为凑齐购房款，赵谦卖掉了太原的房子，又借款30万。

2020年5月，赵谦把户口迁到深圳。他说，户口迁移也是前妻主导的，前妻以他的名义买了一家公司，花了2万元，本意是办理创业贷款和创业补贴，但没办成，反而让赵谦得以在深圳落户。

此时，赵谦的前妻已在深圳成功买房，但拒绝与其复婚。妻离子散，负债数十万，赵谦决定听从前妻的建议，也花了9800元成为深房理的摇篮会员，拿到做“婚票”的入门券。

会员群里有负责牵线搭桥的人。这些“婚票”中介将赵谦的信息发送至各个群后，很快就有人找上门来。“两个人到民政局，进去拍个照领个证，然后就出来。”赵谦向南方周末记者回忆两段“婚姻”时笑称，他仅在结婚和离婚日匆匆见过“妻子”一面。

在102份聊天截图里，摇篮会员们多选择在前海和北站片区购房，遵循着深房理2015年起坚持至今的房产投资建议。（视觉中国/图）

“重点：今年不只是要把所有钱用来买房，而是要把所有能搞到的钱用来做首付款！”2020年2月27日，深房理在朋友圈里如此说道。

受此鼓动，犹豫半年后，江苏人谢俪下定决心垫资全款买房。

谢俪一直向往深圳，觉得那是一座“非常有活力”的城市。离异后，谢俪想换个城市生活，毫不犹豫选择了深圳。由于年龄超过45岁，她无法通过学历落户。

直到关注深房理，她看到了转机。在深房理开通V+会员后，她了解了更多信息，包括“限购限贷的情况下，还能怎么买房”“用银行的钱，圆自己的梦”等介绍。

随后，谢俪又加入了摇篮会员计划。根据计划，她在深圳买房的步骤可分解为：先与“婚票”结婚取得购房资格，准备三成首付资金，加上从垫资公司借到的七成贷款，全款买房，办理经营贷以还清垫资。最后将房产过户到自己名下，与“婚票”离婚。

谢俪最初保持着一份警惕。2019年10月，谢俪前往深圳，直接找到深房理的办公室一探究竟，但深房理没有像直播中那样健谈，办公室也没镜头里那么宽敞。当天，深房理开车载她前往北站，把附近楼盘的情况介绍了一遍。谢俪当时没有作出买房的决定。

2020年3月，在“有钱买前海，没钱买北站”的推荐下，谢俪选定一套总价728万前海时代的房子。她凑齐了三成首付，并很快在会员群里找到“婚票”。

谢俪表示，深房理会在直播里告诉大家，关于贷款事宜可以找“小尹”，而“小尹”的亲戚恰好经营了一家提供落户、垫资、办理经营贷等一条龙服务的公司。大家默认“小尹”是深房理的助手，但是深房理从未说明他们之间的关系。

出于信任，谢俪将垫资一事交给“小尹”亲戚所开的贷款服务公司办理，后者有长期合作的垫资公司。

自有资金少的会员还能合伙买房，按照出资比例享有后续贷款、出租、卖房等收益，并承担还贷等义务。

招募合伙人的消息不断在群里弹出，让赵谦动了心。他曾联系一位摇篮会员，对方已选定一套总价628万的房子，打算买在其妻子名下，自带约150万元的资金，需凑齐50%的首付。赵谦拿出10万元“入股”，与另外9人加入了这名摇篮会员的买房计划中。

合伙买房的方式早已有之，只是过去多在熟人间进行。“深房理装修队003”曝光的资料显示，深房理曾在其开发的“房理”小程序里，上线“合伙代持”和“转让股份”的功能。

深圳七部门通告称，举报人反映的深房理以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益的行为，涉嫌非法集资。

深房理常在微博谈“经营好自己很重要”，即“具备好的贷款条件”。

因为有了好的贷款条件，自然有资源买房，“有了房产、会有装修贷、大额分期卡等可以申请。再有家公司，配合名下的房产，申请贷款的资源更多，成本还可以更低”。

谢俪表示，李雪峰早期在直播和微博中毫不避讳提及“房抵经营贷”，但在实际操作中，他并不会出面。

天眼查显示，2020年8月24日，李雪峰将深房理信息技术（深圳）有限公司100%股份转让给一位名为李鹏的自然人。同日，李雪峰卸去了法定代表人和总经理的职务，斩断与公司的一切关联。

谢俪在和贷款服务公司的人交流时，对方曾给她手写了一份流程表。南方周末记者看到，流程表上清楚地写明：公司、定房、资金监管、过户、取证，以及取证前准备好所有经营贷资料、报单预计三到五天出批复、凭回执三个工作日放款等内容。

贷款服务公司通常会收取经营贷总额的1%作为手续费，办理经营贷需要在深圳注册一家公司，购买这类“空壳”公司所需的5000元等费用则另外结算。

据赵谦介绍，另一家常出没在群里的贷款服务公司为深圳市贷贷通信息咨询有限公司（下称“贷贷通”）。天眼查显示，贷贷通由吴晓宇和左龙云持股。

“（公司里）很多人都是摇篮会员，大家想着一夜暴富，都说赶紧买空壳公司，养几年后就可以卖给别人。”赵谦有一段时间失业，便在贷贷通工作。

赵谦和其他10位股东签署的购房协议上，也列明了房抵经营贷的计划。“经全体合伙人协商一致，后期可共同注册成立一家公司，用于办理该房产的抵押经营贷款。”

赵谦指出，购房协议的模板系由深房理的助理“小渔”提供。谢俪保留的聊天记录亦显示，“小渔”曾作为深房理的人，向她介绍V+会员和摇篮计划的区别。

2021年3月开始申请经营贷后，经银行评估，赵谦等人合伙所购房产仅从628万涨到635万。赵谦算了算，扣除贷款所要还的利息，他们并没有赚到钱，甚至还给别人接盘了，“有一个摇篮会员告诉我，他正好买了同一个小区同一栋楼不同楼层的房子，2019年7月花550万买的。”

在102份聊天截图里，摇篮会员们多选择在前海和北站片区购房，遵循着李雪峰在2015年起坚持至今的房产投资建议。

2020年4月，深圳银保监局成立专项工作组，严查经营贷资金违规流入楼市。

2020年国庆节后，赵谦感到合伙买房有风险，遂在会员群里出售股份。但是，迟迟没有人接手。直到他们申请的经营贷终于批下来，大股东信心大增，把赵谦的10万元股份买了过去。

谢俪则没那么幸运。监管收紧后，银行将谢俪的贷款申请材料退了回来。

垫资的利息加上月供的压力令她资金链断裂，垫资公司以其无法还款为由，请求法院查封其所购房产。“房子没有住一天，就被人家直接拿走了。”2020年12月2日，谢俪的房子以660万元被人拍下。

4月12日晚，南方周末记者拨通了深房理的电话，他对南方周末记者说，“深房理装修队003”所曝光的材料是虚假的，他已经找律师处理，“现在是特殊时期，我不方便说这些事情”。

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