上海地铁站性格图谱帮您找到理想居住地址

在市中心上班，但住在1个小时通勤时间以外的地方，这种情况在一线城市的公司人中并不少见。

南翔、安亭、赵巷、泗泾、九亭、浦江镇、周浦、北蔡、唐镇、高桥、大场镇，这些地名过去大都是上海远郊的传统市镇，而现在，它们更多作为拥有密集居住人口的地铁站而被知晓。

如果没有在这些地铁站点附近居住过，你对它们的印象往往模糊而又统一：位于地铁线路的中末端，早晚高峰时吞吐着行色匆匆的人们，大量颜色各不相同的共享单车堆列在地铁站口……

从城市功能的角度看，这些地铁站点可以被粗暴地归为“睡城”一类——它们周边几乎都以单一的居住功能为主导，没有太多的办公氛围，附近的商场也以服务居民日常生活需求的邻里型为主。

在上个月发的《用商产住大数据把348个地铁站分10类，我们找出了上海的“超级核心区”》中，新一酱通过机器学习聚类算法，以上海的每个地铁站周边1km为研究范围，从居住、商业、办公和人群属性四个角度设置了14个数据维度，获得了10种地铁站分类。

它们之中有6类是城市复合功能区，我们已经详细分析过了。这次专门和大家聊一聊4类居住功能主导区。

这222个居住功能主导区地铁站，往往属于城市较外围的地理圈层，城市核心的商业与办公资源在这里出现了明显的衰减——平均而言，居住功能主导区的工作人口数量、品牌商业集聚度与文化娱乐商业集聚度等指标都仅为城市复合功能区的1/10。

但如果统一用“睡城”二字将这些居住功能主导的站点一概而论，并不科学。

新一酱的上海本地同事凭经验就能说出这些“XX镇”地铁站点的区别：在江湾镇住的大都是操着标准沪语的老上海人；唐镇周边的房子出租率很高，里边住的年轻人可能在张江工作，也可能要去陆家嘴通勤；而新上海人组建小家庭则会偏爱有次新房和优质配套学校的浦江镇周边。

大方向上的城市功能相似，4类居住功能主导区的居住氛围与人群特质有一定差异。利用居住、商业、办公和人群属性四个角度14项数据聚类分析，我们对上海222个居住功能主导的地铁住区作出了四类“性格”图谱区分。

在被归为“Local生活区”的地铁站中，你能看到很多类似彭浦新村、桃浦新村这样的地名，它们有些可以追溯到1950年代上海在近郊开发了一批工业区，并配套建设了“工人新村式”集中居住区的历史。因此Local生活区内的老公房偏多，平均楼龄达到了23年。

这里表现出了极其鲜明的居住人群特征：在四类居住功能主导区中，Local生活区的本地人口占比最高，达到了近40%；同时人口老龄化现象明显，55岁及以上的人群占比将近20%，比全市的平均比例高出5%。

多数Local生活区的站点都位于市中心30至40分钟的通勤圈内，是四类居住功能主导区中最靠近城市中心的。

平均每个Local生活区地铁站点周边1公里内有约7万人居住，居住人口密度不仅在居住功能主导区中最大，也高于以张江高科、学林路为代表的产业功能主导区，和以虹梅路、花木路为代表的职住活力复合区。

密集的居住人口能够支撑更丰富多元的商业需求。无论是满足人群日常生活所需的基础商业还是针对消费升级品牌商业，在Local生活区的集聚度也都高于其他居住功能主导区。

“空间融合区”提供了更多元的居住选择。

新一酱挑选了同在浦东的长清路站与民生路站作为对比。

长清路站是明显的“Local生活区”站点。它是另一个“工人新村”上钢新村的所在区域，这里的小区名称可以从上钢一村一直数到上钢十村。这些老公房住宅楼龄几乎都超过了20年，户型较小，也没有电梯。

相比之下，民生路周边住宅更加多元。既有泾西一村、桃林小区这样的老房子，同时也有2000年左右建造的商品房山水国际、2010年开发的大户型精装修楼盘陆家嘴公馆。

这种老公房、回迁房与新建商品住宅融合并立的特点，也同样出现在杨浦的三门路站、徐汇的龙华站、闵行的航中路站等站点。

不同择居考虑的人群汇集于此，空间融合区的整体居住人群结构也就显得更为复杂与多样化。

观察空间融合区居民的APP使用偏好，新一酱发现，他们与Local生活区居民相似，都关注运动健康与旅游。并且，这里的居民对差旅、投资理财等领域的APP更感兴趣。

相较而言，“新上海人筑巢区”居民对于运动健康就没有那么大的热情了——在APP偏好的大数据中，他们明显表现出了对于消费金融、娱乐以及理财工具的偏好。

新上海人筑巢区居民在线上的兴趣偏好与其居民人口特征相关。

以鹤沙航城、嘉定新城为代表的新上海人筑巢区，20岁至35岁年轻人口占比达到了六成，外来人口占比高达九成。他们的平均通勤时间也更长，需要将近50分钟。

这些年轻的城市新鲜血液每天花费更多的时间往返于工作地与居住地之间，相比运动健康，他们对于眼下就能获得的收入和提升更为关注。

远郊老城区与新上海人筑巢区在地理区位上相近，但在人群与地理居住特征方面也依然表现出了不同的图景。

新上海人筑巢区平均楼龄仅10年，年轻外来人口更多。远郊老城区往往是原先的镇中心或区域中心，还住着很多本地原住民，平均楼龄也更高一些，为16.8年。

因此远郊老城区的商业发育起步更早，业态偏传统，基础商业更丰富，而年轻人更偏爱的文化娱乐商业的集聚度则明显低于新上海人筑巢区。

无论是工作人口的规模还是商业资源的集聚，远郊老城区与新上海人筑巢区在4个居住功能主导区中都显得薄弱一些。这使得它们的状态更接近于我们一般意义上认为的"睡城“。

从城市规划的角度看，“睡城”仍未能发挥城市整合多元资源的优势，还没有那么高的土地价值。但至少在现阶段，在上海这样的特大城市，城市的外围拥有这些住房成本相对较低的居住功能主导区，使得很多人在这里开启了生活下去的可能。

点击了解更多静安区办公室情况

电话联系上海写字楼中介了解详情