关店16家，但会员逆势增加25万，联办第一股怎么样了

平静了一阵子的联合办公，又开始泛起涟漪。

近日，WeWork宣布或通过SPAC上市，估值约为100亿美元。唯一实现正向盈利的联办创富港拟从新三板转创业板上市，去年10月已提交上市辅导备案材料。

行业里的地产二代或上市公司二代也在进入这个领域，他们带着精装修、多元业态的新打法来了。

看这蠢蠢欲动的节奏，莫非联合办公将掀起新一轮上市潮？

我们不妨来回顾一下，通过SPAC方式上市的联办第一股——优客工场表现如何？

仅从市值变化看，去年11月上市的优客工场经历了股价下跌的阶段，目前优客工场总市值为2.64亿美元，这一市值较其上市首日市值（6.18亿美元）少了一半。

上周，优客工场还发起了上市后第一次股票增发，以每股4.05美元增发4938271股普通股和认股权证，募资约2000万美元。本次募资将用于业务扩张（50%）、技术研发（30%）、公司经营（20%）。

上市之后，“联合办公第一股”优客工场最新的财务表现如何？透过优客工场近日披露的股票发行报告书，我们发现了几个有趣的数字。

1.关店16家，但会员人数逆势增加25万

截至2020年9月30日，优客工场运营中的办公空间的数量达158个，较2019年底的174个减少了16个，运营中的可用工位数量降至约5.8万个，较2019年底的7.3万个减少了1.5万个。

值得关注的是，虽然优客工场目前提供的工位和办公空间数量都有所下滑，但会员数量不降反增。

截至2020年9月30日，优客工场拥有约86.04万名会员，其中包括约83.05万名个人会员和2.99万家企业会员。

而在一年前（2019年9月30日），优客工场拥有60.96万名会员（58.46万名个人会员和2.5万家企业会员）。

也就是说，在过去一年的时间里，优客工场会员人数增加了约25万，其中企业会员增加约4900名，个人会员增加24.59万名。

企业会员的增速虽不及个人会员，但收入贡献不容小觑。

截至2020年9月30日，优客工场排名前25位的大型企业会员租走了26.9%的工位，贡献了2020年前三季度总净收入的24%。

此外，受疫情影响，2020年联合办公行业的出租率不可避免地出现下滑。

截至2020年9月30日，优客工场运营中的158个空间的整体出租率约为72％，较2019年底下降了7个百分点，95个成熟空间的出租率约为78％，较2019年底下降了9个百分点。

2.轻资产模式占比近50%，2021年将推250个轻资产空间

截至2020年9月30日，优客工场在51个城市拥有222个办公空间（运营中的158个空间和正在建设的64个空间），其中，自营空间116个，轻资产运营模式的空间106个。

图：优客工场旗下空间情况（来源：公司公告）

不难看出，优客工场自营和轻资产模式此消彼长，轻资产模式在2020年增长迅猛。

截至2020年9月底，优客工场在资产轻量化模式下拥有106个空间，管理面积约为27.3万平方米，占所有空间总管理面积（59.7万平方米）的45.7%。

在去年优客工场五周年发布会上，优客工场创始人毛大庆表示，2020年优客工场的目标是完成100个轻资产项目的签约，轻重比达约1:1。

2020年1-9月，优客工场以轻资产模式推出了59个新空间，管理面积约为10万平方米，与2019年同期相比，轻资产模式下的新空间数量和管理面积分别增加了151%和73%。

优客工场计划在2021年以轻资产模式继续推出约250个新空间，可以预见的是，2020年，优客工场轻资产模式下的空间数量以及管理面积将全面赶超自营模式。

目前，优客工场轻资产模式分为以运营管理输出为主的U Brand模式，以资产托管为主的U Partner模式，值得关注的是，2020年前三季度U Partner模式共创造了500万元（70万美元）的净收入。

此外，截至2020年9月30日，优客工场在北京、上海、广州、深圳、南京、无锡等一线和新一级城市完成了12栋旧楼到灵活办公空间的改造。

3.亏损额有所收窄，近三年租赁费用超11亿元

受疫情影响，2020年前三季度，优客工场的净收入有所下降。

2020年前三季度，优客工场的净收入达5.985亿元人民币（合8810万美元），较2019年同期下降了31.6%。

自2015年4月成立以来，优客工场尚未实现盈利。2020年前三季度，优客工场的净亏损达3.588 亿元（5280 万美元），较2019年同期的5.707 亿元有所收窄。

2017-2020年前三季度，优客工场的累计亏损额接近20亿元，巨额亏损主要是由于门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

图：优客工场收入构成情况（来源：公司公告）

从营业收入来看，目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。

值得关注的是，2020年前三季度，优客工场空间会员费收入占比再次上升，空间会员费收入占总收入的近六成，而在2019年，空间会员费收入和营销和品牌服务收入不相上下。

而空间会员费收入的成本（不包括减值损失）主要包括（i）租赁费用，（ii）员工薪酬和福利，（iii）折旧和摊销费用以及（iv）其他工作空间运营成本，例如每日成本维护和清洁以及保险费用。

图：优客工场空间会员费收入的成本构成（来源：公司公告）

其中，租赁费用一直占据空间会员费业务总成本的六成以上，2020年前三季度，空间会员费业务所支付的租赁费用高达2.95亿元。

2018-2020年前三季度，空间会员费业务累计支付的租赁费用达11.67亿元。而在轻资产模式下，优客工场无需支付任何的租赁费用。

4.社区电商业务累计GMV达7490万元

上百个实体空间，几十万的社区会员，优客工场也在利用社区的大量流量来探索新的盈利计划。

优客工场于2019年8月推出了优客U品小程序，入住会员和他们的社会联系人可以参与团购，以优惠的价格在平台上订购并交付到优客工场的空间。

（图：优客U品小程序）

在去年优客工场五周年发布会上，优客工场创始人毛大庆宣布2020年优客工场的社区电商业务要实现1个亿GMV的小目标。

公告显示，自2019年8月推出以来，优客工场共处理了约3.72万个U产品订单，GMV为7490万元。

5.一年内到期债务达1.87亿元，获厦门银行9000万元授信

截至2020年9月30日，优客工场的现金和现金等价物（银行存款和库存现金）为8960万元（1320万美元），这一数字在2018年底、2019年底分别为2.746亿元和1.758亿元。

可以说，优客工场的“账面现金”，为3年来最低。

而截至2020年9月30日，优客工场一年内到期的债务合计达1.87亿元，其中包括8630万元（1270万美元）的短期借款，900万元（130万美元）一年内到期的长期借款、500万元的投资承诺等。

图：优客工场的债务情况（来源：公司公告）

为了偿还债务，优客工场表示打算延长或更新这些借款，或从商业银行或其他机构或实体借入新的贷款。

好消息是，2020年11月12日，优客工场从厦门国际银行北京分行获得9000万元人民币的授信额度，年利率为5%-6.8%，期限为一年（2020年11月16日至2022年11月15日）。

优客工场并非没有意识到资金问题。优客工场表示，公司正在寻求扩大轻资产模式，在这种模式下，可以减少开辟新空间的前期资本投资。

6.高管平均年薪40万，毛大庆夫妇拥有65%投票权

图：优客工场高管团队构成（来源：公司公告）

和第一次递交的招股书相比，优客工场的高管团队 " 大换血 "。

其中，优客工场董事长由毛大庆变更为原首席发展官张国文，CEO一职由优客工场联合创始人何壮坤担任。

目前，优客工场高管团队一共有13人，平均年龄约为45岁。除董事长兼首席财务官张国文、创始人毛大庆、独立董事韩梅、徐井宏，其余高管成员均在40余岁。

这支高管团队去年从公司领走了多少钱？

2020年，优客工场向董事和执行官支付了总计514 万元人民币（76 万美元）的现金报酬。粗略计算，每一位高管的年薪不到40万元。相较于动辄百万年薪的高管团队，优客工场高管的年薪并不算高。

图：优客工场股权结构（来源：公司公告）

本次增发完成后，毛大庆和白小红夫妇合计拥有公司约65.12％的投票权，Ambitious World Limited持有2.47%的投票权。

根据此前优客工场向纽交所递交的招股书，毛大庆夫妇持股35.27%，是优客工场第一大股东，Ambitious World Limited持股8.56%，位列第二大股东，星牌集团持股5.31%，位列第三大股东。

由此可见，毛大庆即便卸任董事长和CEO，但依然对优客工场享有绝对的话语权。

7.551名员工，人均管理面积2700平米

截至2020年9月30日，优客工场共有551名员工，其中，543名员工位于大陆，其余员工位于新加坡。

而在一年前（2019年9⽉30⽇），优客工场共有751名员⼯，包括429名运营人员，144名产品技术人员，71名金融人员，37名市场营销人员，70名行政人员。可见过去一年，优客工场的员工总数足足缩减了200人。

图：优客工场员工构成情况（来源：公司公告）

从岗位分布来看，目前优客工场的运营人员占比超过半数以上，产品技术人员占比接近四分之一。

优客工场314名运营人员中，有170多名具有酒店运营或其他服务行业经验。

公告显示，截至 2020年9月30日，优客工场一名运营人员在中国内地平均运营约2762 平方米的空间。 

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