八折出租北京部分写字楼 投资物业行情低迷背后 SOHO中国的盈利思量

11 月 2 日晚间，SOHO 中国的微信公众号宣布，计划以八折的低价，出租北京光华路 SOHO 二期部分办公物业。

就 SOHO 中国八折出租物业的原因，SOHO 中国方面没有详细说明，但其告诉财联社记者，"SOHO 中国从未实施过如此力度的优惠，目前八折出租物业只在光华路 SOHO 二期，其他项目暂时没有跟进的计划。"

" 八折出租，说明 SOHO 中国在着急出租相关物业。在此之前，这部分物业已经空置了相当一段时间，而且这个位置今年写字楼的活跃度不是太高。" 一位国际咨询公司的华北区总经理告诉记者。

而着急出租背后，分析认为，SOHO 中国在私有化失败后，此举可以降低写字楼空置率，尽最大可能为自身创造营收。

八折出租光华路 SOHO 二期背后：SOHO3Q 经营不佳

据悉，光华路 SOHO 二期位于北京 CBD 核心区，根据 SOHO 中国官网显示，该物业租金为 9.54 元 -10.29 元 / 平米 / 天，而打八折出租部分面积共计 7550 平方米。

" 光华路 SOHO 二期八折出租的这部分面积，是把商场部分的商业改成了写字楼，还有一些地下的面积，市场租金大概是 6 元 / 平米 / 天。" 一位写字楼研究机构的高管告诉记者。换而言之，八折后的租金将会比 6 元 / 平米 / 天更低。

一位 SOHO 中国的内部人士告诉记者，光华路 SOHO 二期打折的部分物业是原来 SOHO 中国自己的联合办公品牌 SOHO3Q 的地方。

" 光华路 SOHO 二期里的 SOHO3Q，在经营方面一直都不是太理想，所以他们进行了调整，计划出租给传统租户。" 上述写字楼高管告诉记者。

据悉，SOHO3Q 是潘石屹 2015 年推出的共享办公空间品牌。按原计划，SOHO3Q 本应在 2019 年分拆上市。相关资料显示，截至 2018 年 12 月 31 日，SOHO3Q 已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在国内 7 个城市拥有 31 个中心，合计超过 3 万个工位。

但在扩展规模的同时，SOHO3Q 缺乏明确的盈利模式曾引发市场关注，甚至有投资者要求 SOHO3Q 别投入太多的资本。

一位接近 SOHO 中国的知情人士告诉财联社记者，" 在 2019 年初 SOHO3Q 已经暂停了资本支出计划，SOHO 中国在更严格的控制成本，以实现盈亏平衡。"

据媒体报道，在 2019 年底，SOHO3Q 已经将旗下的 11 个项目打包出售，接盘方是筑梦之星。

投资物业回报率走低：2020 年上半年租金收入同比降 12%

选择将 SOHO 二期部分空置物业改成写字楼，并折价出租背后，分析认为，或是 SOHO 中国意在在当下整体投资物业市场行情低迷，自身租金收入下降情况下，最大可能为自身创造收益的表现。

据了解，受 2019 新冠疫情影响，截至 2020 年 6 月 30 日，SOHO 中国运营稳定的投资物业平均出租率约为 78%，而截至 2019 年 12 月 31 日的平均出租率约为 90%。

" 北京以及上海写字楼今年的供应量很大，明年供应量会更大，空置率也会继续拉升，所以短期之内租金上涨的空间是非常有限的。" 上述高管告诉记者。

" 在北京这样的城市，SOHO 中国的租金回报率不到 3%，但银行贷款的资金成本超过了 4%。"SOHO 中国董事长潘石屹曾公开表示，" 目前国内的租金回报率偏低，按照正常的市场规律，租金回报率在银行贷款利息上加 1%-2% 比较正常。"

截至 2020 年 6 月 30 日，SOHO 中国实现营业收入约 14.53 亿元，同比增长约 63%；其中租金收入约 7.82 亿元，同比下降约 12%；实现公司权益股东应占净利润约 2.04 亿元，同比下降 63.89%。

另值得一提的是，或基于偏低的回报率，潘石屹在今年还计划将 SOHO 中国整体出售。今年 3 月 10 日，有消息称黑石集团正与 SOHO 中国就后者私有化进行谈判，交易价值 40 亿美元。

随后，3 月 11 日 SOHO 中国公告也证实，该公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约。

但五个月后的 8 月 13 日，SOHO 中国再次公告称，公司与投资者就 2020 年 3 月 11 日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。

" 黑石停止收购最重要的原因，还是因为租金回报比较低，再加上疫情影响，今年写字楼市场租金回报不如预期。尤其是 SOHO 中国的资产包主要是在北京以及上海，这两个城市的租金回报情况都不乐观。" 上述咨询公司的总经理表示。

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