写字楼租赁整体趋势和写字楼租赁的影响因素

创业已经成为了现在很多年轻人的梦想，目前很多大学生毕业之后选择了创业，面对大学创业国家也给与了很多的优惠政策支持其创业，创业必然涉及到写字楼的租赁问题，那么接下来我们一起来看看写字楼租赁整体趋势和写字楼租赁的影响因素。

一、写字楼租赁整体趋势

2020年伊始，疫情造成的经济下行压力等负面因素，对商业地产发展带来一定影响，尤其是写字楼、商铺租赁。不少业主无力承担高额房租，为削减成本只能选择低价转租。

2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%,广州地区甲级写字楼平均租金每月每平方米176元，环比小幅下跌1.1%.

租金下降侧面反映出的结果就是空置率的上升。数据显示，北京地区一季度写字楼空置率达到13.8%,创2010年以来新高，平均租金价格承压，连续5个季度环比出现下滑。其他一线城市上海、深圳空置率分别上升至21%、24.6%,广州则环比下降0.3个百分点至5.2%.

受退租及合约到期影响，北京地区甲级写字楼出现负吸纳量（净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积），广州虽然空置率并未出现明显上升，维持在一个相对稳定的状态，但受到企业搬迁和扩张影响的滞后性，预计后续影响还会逐渐显现。

二、写字楼租赁的影响因素

1. 地理位置

字楼租赁的时候首先考虑的就是地理位置，设定公司办公区域，所在商圈，不同的商圈适合不同行业、类型的企业办公。写字楼租赁较单一，多集中在核心区域。

2. 合理的业态布局

对于实力雄厚的写字楼项目，在业态规划上可以采取全方位、整体式设计，将大体量的写字楼、公寓、商业，以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内，实现一站式服务，让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。对于规模有限的写字楼而言，借势发展不失为有效策略，充分利用周边成熟的商务配套资源，使得内外部环境产生"合力作用".

3. 办公环境与硬件设施

虽然是办公，很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以要尽可能地人性化、实用。另外，为将来预留出足够的可改造空间，避免若干年后，因楼内设施老化导致客户大面积流失，租金出现下滑。 

4. 租户构成

租户构成正在逐渐受到写字楼租赁业重视的一个因素。通常高端写字楼会有一套严格的挑选客户标准，首先优质客户可以提升办公楼整体品质和知名度，而且一些知名大公司的入住能明显降低经营和招商成本，少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题；其次，优质客户对租金上涨并不敏感，同时考虑到装修投入成本、搬迁成本等因素，很少会轻易选择退租或搬迁。

5. 物业管理

一些国际知名物业公司的管理模式值得借鉴，高力国际、戴德梁行等国外知名物业公司都非常注重从细节入手，在他们看来，细节经常能够体现整个物业的品质和形象。物业管理团队为写字楼项目提供专业的物业管理服务，除可以更加有效保障健康的办公环境空间外，更可以进一步提升写字楼项目的国际化形象、从而赢得知名企业客户之青睐；对于提升写字楼项目的租金水平，树立地标性商业地产形象起到促进作用。优质的物业管理是实现写字楼可持续性发展的保障，是写字楼价值提升的核心动力，只有通过优质的物业管理服务方能进一步提升写字楼产品出租率、确保稳定并持续增长的租金标准

6. 产权因素

单一产权大体量写字楼前期规划良好，对于租金及办公品质都有一定保障。如果从写字楼本身来看，这个问题跟写字楼的产权属性紧密相关。对于单一产权的写字楼来说，由于前期在运营、招商等方面做过详细规划，所以后期的办公品质等各方面要好很多。产权单一，没有小业主，价格统一，没有太大的落差，对于租金水平具有一定的保障。

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