共享办公在疫情下仍然负重前行

共享办公巨头们总喜欢给自己贴上“科技”的标签，但比起那些老老实实承认自己是“二房东”的公司，巨头们的财务数据真的很可怕。巨人，你该如何处理自己？

商业发展世界有很多巨头赢家通吃、中小民营企业管理举步维艰的故事。

但是，办公室共享圈似乎正好相反——大公司亏损，股价一直在下跌，中小企业报告市场状况良好，新参与者稳步涌入。

一个巨大的负荷前进，中小企业多年来宁静精彩的景象，出现了。

看看中美巨头，美国共享办公鼻祖WeWork。过去三年，平均调整后净亏损近20亿美元，估值从巅峰时期的470亿美元降至20亿美元。从2017年到2022年，国内共享办公第一家优客工场5年半累计亏损超43亿元，市值较巅峰时期下跌60%。

资本主义市场发展如今社会普遍进行判断，WeWork这样的共享办公巨头，本质是贴上了中国科技有限公司标签的“二房东”。这种“二房东”模式可以简单分析理解问题就是：先花钱将办公物业承租，通过设计装修后再以一定的价格分租给企业提高客户，当中间商赚差价。

但让人好奇的是，传统的第二房东更赚钱，而加上了第二房东的“技术”，为什么不呢？

与巨人公司表现不佳相比，一些中小企业共享办公室员工，但行业充满信心。在接受豹变采访时，创富香港的一名员工肖忠(音译)说，他周围的项目状况良好。“项目都是全租的，没有空置的办公室，或者空置的办公室很少，这取决于地点，漂亮的单元通常由想要它们的客户签名。

创富港是一家共享办公服务商，2016年4月在新三板挂牌。2017年以来，净利润虽有波动，但为正。

和“创富港”员工的感知进行类似，2020年5月才成立的“欧西科创空间”虽然刚踏入社会这个企业行业发展两年多，但创始中国人和公司运营管理人员却认为，这两年是切入一个赛道的好时候。

“与共享办公理念流行的时代相比，共享办公运营更加成熟，实现方式也更加多样化。轨道发展空间更大，向轨道发展。”

似乎不乏有类似想法的公司。据企业研究显示，去年新注册的办公相关公司有8493家，同比增长37.65% 。

为什么有更多的玩家？ 骆家辉在商业地产和办公共享领域拥有多年经验，他在一次采访中说，有更多的新参与者，主要有两个原因：

一方面是上游企业商业地产的招商需求不断上升。

以广州为例。 此前，办公楼主要分布在珠江新城、天河北区和越秀区。 目前，在琶洲西、金融城、万波、叶竹滩、南沙、白云、花都设有办事处。 新的甲级办公楼在各地交付。 更多的写字楼需要吸引投资和物业升级商业地产将引入联合办公企业。

另一方面，一些中小企业对于市场门槛低、办公空间灵活的需求。

“客群上主要是一个办事处、分公司比较多，这类型的会员企业承租经营能力具有较强，还有我们就是新媒体、咨询类、科技类这样的比较简单容易可以接受学习新事物的公司，再加上10-20％的个人信息用户。”骆先生说。

不过他也表示，出租率的高低，主要问题还是看地段和价格，如果一个空间进行综合服务质量管理一般，出租率也只能到70％。整体发展来看，比起自己当年的“大众对于创业，万众创新”的“双创”时代，现在中国市场的总需求之间只能算一般。

巨苦，中小企业为什么形成这样的对比？

01、巨头由重转轻

3月18日，苹果电视推出了“我们破产了”，一个关于 WeWork 创业公司的系列节目。

这部由安妮·海瑟薇和大师勒托主演的电视剧，讲述了精通人性的WeWork创始人亚当·诺依曼如何在12分钟内让孙正义投资44亿美元，如何让这只估值470亿美元的独角兽几近崩溃的故事。

和电视网络剧中的情节发展类似，烧钱、亏损是投资界对共享企业办公的总体来说印象。

撇开Neumann的个人失误不谈，办公室共享巨头之所以陷入困境，很大程度上是因为公司正在努力抵制扩张的诱惑，而扩张往往会变得越来越大，越来越糟糕。

从商业模式的角度来看，共享办公企业的主要收入来源于三个方面: 会员租金、增值服务收入、品牌和市场营销收入。

其中租金是最大的收入来源，比如WeWork。其招股书提到，在该公司2018年近20亿美元的租金收入中，非租赁业务仅约1000万美元。

这种经济收入进行结构设计背后的含义是：如果一个企业想让收入可以保持高速发展增长、估值飞升，需要持续租更多场地扩张，增加会员数。

但积极扩张是有代价的。 一位业内人士表示，与互联网公司不同的是，共享办公公司在扩张时可以降低边际成本，而共享办公公司并不具备这种特性。 “每增加一个办公空间，设计、施工和维护成本都将同时增加。”

在中国，合作办公的增长逻辑也是烧钱的，但略有不同，第一批进入市场的公司，赶上了2015年“大众创新，大众创业”的需求。

它还让这些巨头找到了现在看起来“流血”的扩张模式--行业并购。

比如，当时获多家国际知名企业机构进行投资的优客工场，在2017年到2018年并购了鸿泰空间、无界区域空间、方糖小镇等多家公司竞争战略对手，规模发展迅速通过扩大，估值一度高达30亿美元。

但是，当市场遇到下行周期时，高价买入顺风的公司成为历史负担。 根据2021年第四季度的财务报告，公司的收入只有3.03亿元，但净亏损16.98亿元。 如此巨大的损失主要是由于当期商誉减值损失达到15亿元，但即使剔除商誉减值，净损失仍达到1.98亿元。

有业内专业人士提到，自己对于周边的优客工场入住率不低，能到80％以上，优质服务项目能到90％以上，但优客工场之所以会出现亏损，是因为企业投入的租金和技术维护管理成本费用太高。

“有些项目以80%的出租率就能盈利，但如果维护成本太高，全租就不一定能盈利。"

一些相关数据进行显示，优客工场确实我们一直在赔本赚吆喝。

优科工厂在2021年年报中提到，2019年至2021年，其成员收入分别为5.58亿元、4.23亿元和3.77亿元，但运营成本明显超过收入8.14亿元、5.57亿元和5.08亿元。 这意味着毛利率分别为-45.87%、-31.68%和-34.75%。 在这些高成本中（下图），租赁成本和运营成本加在一起占70%以上。

如果资产不起作用呢？现在许多共享办公公司开始讲述轻资产的故事，增值服务的发展方向，品牌和营销。

比如优客工场，它的轻资产模式分为两类——UBrand和UBartner。U Brand主要向房东收取品牌、咨询、服务管理费；u合伙人是提供空间使用权的房东，优客工场负责运营管理，双方分享收益。

今年4月，优客工场创始人毛大庆接受我们采访时称，行业发展都在向轻资产管理模式可以进行企业转型，自持场地的模式将成为中国历史。

WeWork还表示，将转向这种模式。该公司还在2022年收购了合作运营商Common Desk，主要通过帮助管理其物业的空间来分享租金的一部分。

2022年3月，WeWork 中国正式推出“ WeWork 中国通”，允许用户在全国60多个社区使用办公室和会议室，只需每月付费购买一张黑卡。

但轻资产到底行不行，能不能再次吸引资本的青睐，还是个问号。

02、轻资产管理模式，大救星？

今年8月，知名投资机构a16z宣布投资3.5亿美元的新房地产公司flow。 这家被中国人称为“国际蛋壳公寓”的Flow是由亚当·诺依曼（Adam Neumann）创立的，他两年前差点把WeWork推向悬崖。

看来，大师的镰刀不会砍无名之辈，有些人的确受到京城的青睐。

相比之下，同样重资产的“二房东”模式，以及一些中小型共享办公企业，并没有引起太多资本的关注。

那轻资产管理模式发展会是个好故事吗？

第一步是认识到轻资产模型目前可以产生快速的收入增长。

2020年，2021年轻资产模式收入分别为2350万元和6670万元，比2020年增长183% 。

截至2021年12月31日，优客工场拥有165个轻资产模式的空间，分布在55个城市，管理面积约62.29万平方米，约占总管理面积的72%。

但从企业数据分析来看，优客工场发展这一经济业务的毛利率水平正在不断下滑。根据财报，2020年优客工场的轻资产管理模式的毛利率尚能通过达到39.6％、但到了2021年毛利率就降到15.3％。

毛利率是反映企业盈利能力的重要指标，是指每产生1元收入，扣除销售成本后，在经营期内能够支付的各项费用。

毛利率下降有两种可能性，一种是企业主动牺牲利润以获取份额，另一种是企业缺乏竞争力而不得不牺牲利润。但总的来说，这些数据的变化是公司在激烈的竞争中留下的痕迹。

另外，轻资产模式也不容易和真正好的项目合作。在业内拥有十几年一线品牌办公空间运营经验的冉旭在接受采访时表示，有钱、物业地段好的业主，还是愿意自己花钱装修、出租，而不是和共享办公企业合作。

在徐然看来，认为信息共享服务办公建筑企业发展转型轻资产，只是一个因为他们没了资本的输血：“说实在的，是（因为自己没钱了）人家业主不会算账么？（共享办公技术企业）不承担社会风险却想赚大头，哪有这种好事。”

因此，轻资产模式可以提高出资型办公企业的盈利能力，但却不能改变相反的命运。

那么，资产密集型模式真的无利可图吗? 答案是否定的。

如上所述，虽然2017-2021年创富港利润有所波动，但仍然盈利。创富香港走的是自租物业、设计装修、团队运营的道路。同时，IT技术缩短了飞机租赁的时间，提高了营销效率。

除了创富港，2020年冲刺创业板的德必文化也在盈利。德必文化发展主要可以从事企业文化进行创意旅游产业经济园区的定位、设计、改造、招商和运营成本管理，其中向租户提供生产经营办公工作场所获得的租金收入占比超过80％，也是一个典型的二房东。

因此，商业模式可能不是最关键的，对于WeWork和Youke Workshop等巨头来说，回归运营本质，思考如何降低成本和降低成本可能是关键。