聊聊商业地产“偷面积”那些事！

关于商办领域，利用面积差抓取利润的情况时有发生，租赁里面，其实租客也经常会咨询得房率的事情，事实上很多做商业地产二房东将租来的房子进行分割出租，通过得房率这个概念在面积上占点便宜，行业内基本上已经不是秘密了 。

不过一旦出租方和承租方因为合同履行过程中出现了纠纷，比如租客拖欠租金，这个现象在疫情之后更是非常常见，作为租客，如果应诉必然要想办法寻找出租方也存在违约的情况。

作为房东来说，租赁合同中最为重要的义务就是交付符合租赁合同约定的房屋，而按时交付租金是租客的义务。

许多租客在租房子的时候比较注重的是房子的地段，租金价格以及免租期等较为关键的条件，但是很少有租客请专业的测量公司去实际测量办公楼的面积，在得房率差不多的状态下很少有人去较真这个事情。

况且在签署合同时 ，一般合同也非常严谨，存在分割出租时，出租合同一般只会明确约定具体出租的方位，在面积这块几乎不会描述过于清楚，但是当双方存在纠纷时，租客一心寻找不交租金的理由，就会想到面积这回事，当租客认为房东交付的房屋面积和合同约定的不一致，这种情况下租客以此抗辩或者起诉要求房东返还多缴纳的租金，是否能够获得支持呢？

先说结论：针对这种抗辩，一般无法得到支持。原因分别如下：

在本合同签订前，被告已确知房屋位置及一切具体情况，该房屋实际租赁面积不论多少，均不影响租金、物业管理费、推广费以及其他一切以租赁面积为基数计算之相关费用(合同1-1)；

法院认为：鉴于(1)《租赁合同》中明确不论系争房屋之实际租赁面积，被告对系争房屋之位置及一切具体情况均明确知晓，且租赁面积并不影响被告按照合同约定支付各项租赁费用；

鉴此，被告辩称因原告提供面积不符构成违约并导致被告装修、开业延误，被告为行使同时履行抗辩权而未予支付租赁费用之意见依法难以成立，本院对被告该项辩称意见依法不予采纳。

承租人认为：租赁合同中承租房屋的面积与实际面积不相符合，合同载明的面积为82平方米，被告自己测量的面积为78平方米，所以，违约的是原告方。

法院认为：被告自行测量的涉讼房屋的面积，亦不足以证明涉讼房屋实测面积与合同载明面积不符；且，在原告交付房屋给被告时被告并未对房屋面积提出异议。被告的上述主张，不能构成拒付租金的理由，本院不予采信。

法院认为：就系争房屋存在实际面积与约定面积不符的问题，里贤公司主张系争房屋实测面积为187.31平方米，与双方约定的租赁面积不符，故亿洽公司存在违约行为。

本院认为，里贤公司在系争房屋正常经营直至涉诉前，并未就系争房屋面积与约定不符的问题向亿洽公司提出过异议，现其提供的证据亦不能充分证明其主张，故本院对该诉请不予支持。

原告在对商铺进行装修过程中，发现实际商铺面积未能达到合同约定的371平方米，原告只得一方面继续经营，另一方面与被告交涉，要求根据实际面积调整租金，但被告拒绝与原告进行沟通。原告认为，被告交付的租赁房屋实际使用面积与合同约定面积不符，构成违约

法院认为：根据合同约定，涉案房屋的租金按整体计付，原告在签订合同时对租赁物进行了实地查看。而物业费虽然按面积计收但原告也一直按约支付，并未有任何证据显示原告对租金和物业费的计收面积提出异议。现原告要求返还面积差额部分的租金和物业费，缺乏依据，本院不予支持。

上诉人经贸山九公司不服，向本院提起上诉称：双方订立租赁合同过程中，因永盛公司通过提供面积不实的虚假房产证复印件的欺诈行为，使经贸山九公司确信其所租赁房屋的实际面积与租赁合同约定一致，原审法院认为经贸山九公司应另行向有关部门核实上述房产信息的意见，实际上加重了经贸山九公司的义务。

法院认为：本案双方经合意签订《租赁协议》，就所租赁房屋的面积、租金计算方式等进行了约定。现上诉人认为被上诉人在订立合同过程中采用隐瞒房屋实际面积的欺诈手段，但其并未提供足以证明其主张的证据予以佐证。

况且，关于房屋面积系属于可以通过公开查询途径了解的信息，协议约定的房屋面积与登记面积不一致的情况，亦属于上诉人应当知道的信息。

现双方的租赁合同已履行完毕，上诉人欲撤销或变更合同，已超过法律规定的除斥期间。

来源：衡雁