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最近疫情宅在家里，除了囤物资之外，就在关注视频平台等新媒体，发现周边人的生活状态及地产相关动态，无意间刷到有一位上海"白相宁"(潮人、公子哥）在位于余庆路的洋房中直播，房子外立面比较陈旧，介绍着收藏的豪车，收藏的古董，口口声声：“我当时为了一个厕所买了这栋房子，思南公馆的洋房可惜了，装修太新了，这里才保存着原汁原味"
一张有年代感的照片，法式洋房，1998 年美国原装进口的庞蒂亚克火鸟双门软顶敞篷跑车，沪AZ开头，怎么看都是一位成功人士，妥妥的现代人称高质量男性
在观看唐心忠直播时，有很多网友提到最多的问题是这么几句话：
1、房子怎么外立面看起来那么脏啊
2、为什么不买汤臣一品
3、那么有钱为什么要住老房子
4、这房子可以租多少钱一个月
5、还有人叫他关门廊的灯（脑洞大的）质疑假背景
不难看出：新，汤臣一品，占地面积，檀宫
成为了现代年轻人对于上海豪宅的标签
有一位地产博主列举了上海豪宅的排名
01
檀宫：位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧的豪华别墅
02
华州君亭：位于浦东新区银柳路385弄
03
佘山高尔夫：坐享佘山名胜风景,全部由独栋别墅,绿化、高尔夫球场组成
04
世茂佘山庄园：是佘山别墅区内唯一具有三山一湖自然景观资源
05
汤臣一品：浦东新区花园石桥路28弄
汤臣一品能够出现在占地多亩的独栋别墅中，可见汤臣一品受大家的爱戴，但是可曾想过：整栋楼那么多户业主平分着整栋楼的占地，凭什么能出现在排名的前五
与汤臣一品分享同一“帝王江景”，且楼盘竣工时间和设施较新的中粮海景壹号却连前十都排不上？难道汤臣一品看出去的是“黄金江”，而不是黄浦江？
我们先看两组市场销售数据
汤臣一品楼王成交单价35万到40万一平米，名副其实的上海一线豪宅，2019年成交速度之最为1楼复式，什么？小伙伴问了，花了一个多的“小目标”，为什么不买江景？1楼只能闻到黄浦江的味道吧！那我告诉你，买进的就是铁粉！有四个原因：
01
符合年轻富豪的调性
汤臣一品具有国际影响力，但凡提到上海豪宅的，估计90%以上的小伙伴都会想到汤臣一品，公认的上海豪宅“顶流”
朋友圈子里一问，住哪？“上海别墅几亩地？”福建仙游商人表示，刚包了一座山，各种国标红木，几亩无感
“什么？住汤臣一品？”，全中国人民表示懂了
05年时小编也在购房（刚需），很清楚当时上海的房产均价就在1到2万之间，人家汤臣一品直接要价12万一平米，当时惊掉了所有人的下巴，轰动全国！
一品是汤臣集团的作品，如今他们互相成就，就这点资源，卖不卖都无所谓，你爱买不买，这就叫调性，上海话叫：腔调，腔司足
02
不可复制
不可复制在这里说的并不全指江景，我觉得旁边的楼盘江景都非常棒，不可复制在这样的位置有着相当于别墅的单套大面积，如今哪位开发商想在差不多位置起一栋更大面积的住宅，已经被历史阻断了可能性
03
白手起家的选择“洗白白”
只有“干净”的富豪才敢选择汤臣一品，因为关注度太高了，懂的人都懂！
当然也是有许多低调且“干净”的富豪，他们不喜欢高调
04
人文历史背书
一套居住的房子，买到了励志，买到了一段佳话，这里就要提到徐枫这位传奇女子，也是汤臣集团的掌门人，她就是现实生活中的灰姑娘，凭借着美丽与智慧，勤奋和骨子里的傲气，不但成功接过丈夫汤君年的大旗与重任，影视、地产多点开花，小儿子曾患抑郁，其母奋不顾身地陪伴在左右！硬生生培养出了两位杰出的公子，偏偏二公子还那么帅！
以上的四点合在一起：调性，不可复制（稀缺），风水（或风气），人文历史背书，赋予了汤臣一品非常具有个性化的标签，从某种意义来说，这就是汤臣一品成为上海诸多地产品牌中，杰出的优质资产，未来会更保值，越陈越香！
说到这里，有的小伙伴要说，把汤臣一品鼓吹一通，那么什么叫妖魔化？标题党？
不不不，看官们消消火！我想说，上海有一种物业，堪称上海市中心的中心，单价翻汤臣一品一倍，未来会翻N倍！《调性，不可复制，风水（或风气），人文历史背书》这些特质全有，甚至一张原始的建筑设计图纸都可以售百万，即便卖一百年都会被人哄抢！
是檀宫吗？檀宫够土豪了吧！NO！看看王健林大佬说什么？
檀宫土地是多了点，因为地大嘛！在这里我只针对 -> 土地 ，住檀宫的人谁得罪得起哈！当然主要是土地也分地段哈
动不动会有经纪人豪言，这栋别墅占地多少亩的传世大宅，我有一点没想通，大亨购入之时门前拍了照，到儿子长大后，装修也旧了，外立面一改里面一修，孙子辈长大时一切都看起来那么老土，结果推倒重建了，三代人拿出来三张照片一看，像在三个国家拍的照片一样，房产证传世了，祖宅“去世”了
被严重低估价值的上海老洋房
2021年成交了一栋老洋房，成交单价为70万一平，建筑面积647平米，占地面积1072平米，1934年建造
此时很多小伙伴表示不服
整整179年来，不服的人多着呢！
-01-
百年锻造无可取代的中心地段
有这张历史保护名牌就意味着地处风貌区，街道永不拓宽，房子永流传
其实自上海开埠起就注定了城市化进程的规律，而这种规律带动着商业，医疗，教育，生活，建筑文化等等…… 一直都没有变过，并且经得起时间推敲！这规律就叫底蕴！抓住这个规律，无论购置什么房产都是优质资产
原法租界的位置
瞧瞧，就这圈中的老建筑数量和老建筑的保护程度是全国之最，原法租界扩张过三次，用现在开发商的代名词就是一到四期，简单描述：
第一期为商业板块（外滩），当时上海被称为冒险家的乐园，这些洋行大班在外滩创业，居住在礼查饭店（浦江饭店今证券博物馆）等酒店…… 但没归属感且娱乐的地方太少，仅一个酒店就相当于一个大型综合场所，电影院，台球，舞厅，居住等等，除此之外就只能看看附近渔民钓钓鱼打发打发时间，当时的上海外滩就是小渔村，完全满足不了这些洋人大佬的娱乐需求，于是就有了法租界二期
19世纪的上海
第二期为娱乐板块（人民广场原跑马场附近），当时有非常多的海上大亨都把房子建造在附近，就比如通和洋行大班应公馆（安家电视剧里的向公馆）
凤阳路应公馆
这栋宅其实是非常有时代标签，这栋宅的主人前身是建筑界的大佬，你一看外滩建筑的营造商便知，一公和洋行，二通和洋行，什么邬达克的就是“弟弟”了，就这样一位蒋家亲戚，通和华人大买办，为立“建筑界潮人、大佬”的人设，直接起了栋文艺复兴风格的住宅傲视群雄，1919年时从露台上就能眺望跑马场，比和平饭店和国际饭店都要早
《上海老洋房的故事》
在我的书中有纪录这栋房子的故事
安家电视剧中的向公馆
但随着上海经济飞速发展，法董局觉得这块地方的住宅、商业档次层次不齐，洋行大班黄包车路上跑，旁边跟了好几个地皮小册老来乞讨
公董局也为了拉开和公共租界的差距
于是就有了原法租界第三期
原法国公园（复兴公园）
以重庆路为界，新天地，思南公馆附近，是不是感觉到了这居住坏境有了质的飞跃，吃好晚饭法国公园兜兜
重点来了
第四期缔造了上海的经典
法当局打造了欧式富人区
这一区域的顶级区则为华山路、永嘉路、湖南路、严庆路、建国西路，富民路，长乐路，巨鹿路，复兴中路，湖南路，高安路，武康路、康平路、吴兴路、余庆路，泰安路、永福路、五原路、安福路等附近的区域
被公董局设定为“特级高级住宅区”
当时法董局政策如下
-01- 不允许建造纯中式建筑，无论商业还是居住必须为欧式建筑，即便要有中式元素也必须主体为西式
插一张建国西路老宅没装修前的样子，这主很搞笑，满满中国心，法式后现代风格，还偷偷的，硬生生竖起了中式女儿墙
这也是海派建筑的魅力所在，我还见过三进门巴洛克风格建筑
（回归正题）
-02- 这一区域的建筑必须为联幢房屋，独宅或双宅
-03- 每一套房屋都必须有供暖设备（或壁炉）和独立卫生设备
以上要求全部符合才会给予建造资格证
政策一出引无数上海大亨一掷千金，蜂拥而入这片区域来构筑自己的豪宅梦
而这片区域的点睛之笔就是淮海中路与犹太人
淮海中路必须是全上海的核心位置，而犹太人缔造了淮海中路的辉煌，奠定了高端商业、娱乐文化，如今成为不可撼动的底蕴
大家熟知的红房子西餐，哈尔冰食品，张爱玲爱吃的老大昌，泰康等等的前身都是犹太人创造的品牌
上世纪40年代就已经完美规划了商业与住宅区，以淮海中路为商业街，两边则是欧式建筑的生活区，经过了百年的沉淀，这里已经拥有非常完善生活配置，并且是顶配！最好的教育资源、医疗资源、最高端的商业资源等
就连Prada都要来蹭一波历史街区的流量
因为这一区域自带流量
并且是优质流量
这里没有钢筋水泥丛生，已经不允许任何开发商建造新住宅，马路永不扩宽，百年法国梧桐成群，淮海中路车水马龙，但两边的欧式建筑群却鸟语花香，自改革开放以来，这里一直都是市中心的中心
即便百年后的今天依然围绕着淮海中路的辐射圈，大家想想是否如此
东有百年商业区外滩，人民广场，新天地
南有商业区打浦桥，徐家汇
西有国宾道新华路，大虹桥
（犹太人沙逊早在上世纪30年代就看中大虹桥的发展）
北有南京西路商业圈
（犹太人哈同上世纪10年代出资铺路缔造南京西路辉煌，
自宅就是展览中心前身）
还有段传奇故事就是中山公园旁，这是我最近翻阅30年代在原法租界发行的《上海法文日报》时，发现一位西班牙女士在上世纪20年代末，破天荒的跨越了中心城区打造旅游地产，之后整版整版的打着广告，居记载当时生意火爆，在如今华东师范大学的位置
后随着淞沪会战爆发，那里就慢慢荒废并被转手了
就感觉兜兜转转百年之久，这些地方用现代化的科技及视野
又重新开发了一遍
-02-
每一栋仅此一件 独一无二
这就是文章开头说到的唐心忠，为了洗手间买下了整栋房屋，其实这栋宅相对来说体量在独栋老洋房中属于比较小的，300平米基本是独栋的基础版，有些大双开间的新式里弄都可能会超过300平，法式建筑的优点在于空间的舒适性，比一般住宅性质的西班牙风格建筑的空间更宽敞，法式后期风格外立面一般都比较低调，但内部细节可以美到乍舌
而唐心忠位于余庆路宅的洗手间拥有古罗马时期风格的穹顶，采用了古希腊风格的科林斯柱作为支撑装饰，先不论尺寸和比例，就形态而言是教科书级别的。在希腊神话故事中的忍冬草布满了穹顶，但细看了房屋内部，确实改动痕迹很大，没有留下当时比较有趣的细节，洗手间的物况确实显得有些突兀，但如果真是老物况的话，那唐心忠真的是捡到宝了，这样的细节只有老公馆才会有（如Prada宅原荣宗敬故居，凤阳路应公馆，作协等……），小体量的老别墅中，这样的细节确实没见过
上海百业人才小史截图
唐心忠的祖辈是广东商人，在上海和广州都有药店，当时有药王之美誉，号称其产品有药到病除之美誉！上世纪30年代，唐拾义已成为巨富，不仅致力于家乡的公益事业，自己还在上海有多处房产，并投资广州大三元粤菜馆
我在藏书楼里找到了《上海法文日报》中，赉安洋行的整版广告，在我的书中也有简单介绍！
因为当时的新式里弄大多由营造商统一图纸建造，所以少有出众，但独栋的老洋房就不同了，业主圈地，请来著名设计师，如邬达克，如赉安洋行
这些上海大亨按照自己的生活方式，爱好，风水等度身定制，再加上，上海是一座海纳百川的城市，来自全球的顶级人才汇聚于此，所以这些老洋房风貌各不相同，且都成为了独一无二的存在
再插一句，原始业主资料，房屋原始手稿，营造商资料，房屋有价值的历史物况，占地，房屋结构，建筑艺术风格，这些都是决定老建筑的价值所在，这两年有20万一平米的老洋房成交，也有70万一平米的价值成交，其背后蕴藏的东西其实还是有些技术含量的，而这些东西十年前的市场没人关注
甚至巨鹿路888号的业主将邬达克建筑拆个精光
殊不知那原始的酒柜Art deco风格美得不得了
罚款3千万重建后，价值和一墙之隔的巨鹿路886号没得比
巨鹿路886号原罐头大王（在我的书中有详细介绍）
每一栋老洋房都是独一无二且个性化的存在
这种个性化标签使得每一栋老建筑虽静观这座城市的百年历史变迁
但每一砖一瓦都是故事
-03-
持续性的建筑界顶流
原有过租界历史的城市，如天津，广州，厦门，青岛等，虽然被视为有过历史污点，但如今来看这些欧洲的建筑艺术都为城市带来了多元化的发展空间及旅游资源，而对于上海这座国际金融中心而言老洋房无疑为商业品牌带来了最好的历史背书价值
Prada荣宅，查公馆，太古集团的张园等就不说了，老生常谈了
中式建筑的工艺与风水、榫卯分不开关系，而欧式建筑是不同王朝不同时期颠覆的艺术思潮演变而来，不断打破常规，所以欧式建筑内部空间可塑性与展示性更能起到别出心裁的效果
安徽商人朱幼鸿1920年创办裕通面粉厂，这栋建筑为折衷主义风格，有新古典主义和装饰艺术风格的元素，而这栋建筑则为面粉厂的员工宿舍，各位大学朋友知道什么叫宿舍吗？
不得不说这栋建筑轻轻松松为创办20多年历史的蓝瓶咖啡背书，建筑风貌360度美无死角，这颜值直接把流量拉满，至于味道嘛，我相信许多排队3小时的朋友一定会说，嗯，比星爸爸好喝，星爸爸咖啡什么味道我忘记了，因为我只喝星爸爸的牛奶
老建筑不仅仅受国际品牌追捧，也不断会吸引新生代年轻人对于新与旧的视觉冲击与创业项目发起挑战，例如武康路，永嘉路，安福路等地都能发现很有趣的业态与展示效果
但其实老洋房里还有种非常有趣的业态，商业圈里各种大佬或租或买下一栋房屋，也不对外营业，十多年前都在郊区的别墅里玩，但如今感觉品味已经跟不上朋友圈的审美了
于是乎约一群好友，在一栋私密性极好的老洋房中，打开窗传来鸟语花香，翻开这栋建筑营造商的资料，喝茶闲聊一切关于原主人叱咤上海滩的故事，朋友喝茶时来一句：“朋友，侬晓得啥叫腔调伐，隔壁就是领事馆”。
据我所知，目前不对外营业的，但通过朋友圈子可以订到下午茶位的老洋房有不下二十栋
-结尾-
十年后市面上没有“好”的老洋房
What? 市中心养老？ 嘈杂？ 空气质量？
这个话题其实并非完全屏蔽普通人，因为十年后老洋房区域会改变现有的格局，人人都有机会可以体验更多有趣的老洋房
小编有一些年轻的社会精英朋友，一两个小目标购一套完全不是问题，其实现在市场上购买老洋房的趋于年轻化，但大多年轻人的想法是，郊区的别墅比较安静，主要是周边邻居相对简单一些或者都是层次差不多的年轻人
而老洋房的区域并非如此，但十年之后这个区域会有翻天覆地的变化
首先老洋房是稀缺物，众所周知
据上海地方志统计，1920年之前，原法租界里的欧洲人住宅有432幢
仅两年时间，也就是截至1922年就造了552幢，这样的建造势头一直到1940年才开始减缓
目前上海独栋的老洋房总数量在5000栋左右
产权清晰的估计有500栋
流入过市场的在300栋左右
而72家房客的占老洋房总数量的70%以上
在这里给大家简单介绍一下老洋房的权属组成
分三部分组成，“白卡”，代管产、代金租等使用权，产权
简而言之：第一种：“白卡”的房子国有资产，或是划拨给企业，或是军产，或是教育，或是宗教等，一张白条一段文字一个章
第二种：历史遗留，解放后不少业主出国，留下的房屋就分配给了国家单位及百姓，其中一部分指的就是如今的72家房客
第三种：私房，与普通新公寓的产权是一样的，唯一的区别就是部分老洋房的是没有使用年限的，且花园住宅70年补地价
（寸土寸金的上海市中心，土地使用权让其有归属感，起码知道种在花园里青菜是自己的，而江边的新公寓是整栋楼的占地是共用的）
吴兴路
包家的项目，吴兴路写字楼的建筑我接触的早一些，应该在08年左右，武康路100弄的照片是2015年左右拍的，当时里面住着很多居民，其中不乏各机关退休干部，以迅雷不及掩耳之速，没过多久动迁完了
重点来了
1、由各区的房管所牵头动迁，老干部们相对还是配合的，给到心怡的“尺寸”和安置条件，搬家走人。整体规划，注入商业策划，这种项目都无需招标，湖南社区天平社区，只要包家点个头，手上那都是全球顶级商业资源
2、整栋使用权的花园住宅，无法在市面上流通，也不能继承。一但老人过世，户口跟不上，那么，懂的
而对于写字楼租赁平台老龄化严重的老宅区域，即将迎来一场“大换血”，目前72家房客的整栋或未来可能进行析产的，会有10%的老建筑流入市场，以十年来计算，2000年到2010年，看到眼花。2010年到2022年，特别是近两年，基本也就是我书中的洋房反复在售，每一年仅有一到两栋好货，基本都不流入市场（内销）
所以，未来十年“大换血”中，定会有一定质量的好货入市，买进的人都不舍得再易手，因为独一无二。十年后再来布局，天价！
“大换血”是老洋房社区必定经历的过程，其实是一件好事，之后会有更多类似隐居繁华这样的商业，如艺术空间，咖啡馆可以供大众与老建筑近距离的接触与体验，也会有更多有趣的老建筑做私人会所
到那时候老洋房区域会聚集更多的有活力，有品味的年轻富豪，老老少少一大家子一栋老宅，其实挺好，毕竟这里有最好的医疗资源、教育资源与商业资源
疫情物资都发了19次图片
新公寓是最老越不值钱，老洋房是越老越值钱
上海有句老话，宁要浦西一张床，不要浦东一张床
如今汤臣一品告诉你要顺势而为
但汤臣一品也有老的一天
期待二十年之后，我用嘉道理宅的一套水晶把手换汤臣一品一个洗手间
玩笑话，说的像真的！
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