“后疫时代，不动产资管的危与机”线上论坛嘉宾观点精选

5月12日，《后疫时代，不动产资管的危与机》线上论坛圆满举办。克而瑞执行总裁刘文超先生、克而瑞资管上海执行总经理朱青先生携手商办运营、地产基金、商业地产开发等企业12位嘉宾，共同分享了后疫时代，不动产资管面临的挑战这一主题，对未来不动产资管行业的发展提出了建设性的想法。

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报告发布主旨演讲

主讲人：克而瑞执行总裁刘文超

《后疫情时代，商办市场的挑战和机遇》

尽管各地存在不同的防疫措施，但市场短暂停摆已成为商办地产必须面对的“新常态”。

1、疫情下核心城市商办市场表现

商业市场：消费喜忧参半，商场销售去化及商场运营难度进一步加大。主要体现在四个方面：首先是社零增速近年来首次转负，可选消费表现疲软，线上消费增长乏力。第二、CPI与PPI剪刀差缩窄，一线城市消费虽下滑，仍优于20年同期。第三、整体供求缩量，京沪市场回落幅度相对较大。第四、租赁上空置率超过警戒线，租金走弱，客流短期恢复难度大。

办公市场：疲态依旧、传统核心商务区持续受冲击。具体表现在：第一、受经济及疫情因素交互影响，市场净吸纳量显著下降。第二、楼宇空置仍在高位，平均空置率15%；第三、当季租金虽变化不大，但疫情以来已下跌15%。

大宗交易：房企资产抛售占比过半，长三角仍是热点；房企资产抛售不断，占整体大宗交易5成以上；同时，市场热度集中于长三角城市群商办物业。

2、疫情下典型商办物业运营变化

商办物业的运营最能反映整个市场的真相。结合克而瑞资管最近的调研及市场变化，从五个方面对运营变化进行了探讨。

第一、典型商场运营短期整体承压，后市预期相对悲观；第二、典型写字楼运营短期压力不大，后市预期悲观；第三、商业开业延迟成普遍现象，保开业抢开业是商管企业当下要务；第四、强化2C端的线上运营能力，提高商业空间立体坪效；第五、深挖运营潜力，向科技化、精细化、扁平化要效益。

3、后疫情时代商办市场趋势展望

在对市场和运营变化总结之后，着重从六个方面对商办市场的发展趋势进行了展望。

第一、理性消费逐步回归，基础消费占比将持续扩大；第二、线上生鲜快速扩张，传统商超两极分化，仓储会员店将持续扩张；第三、社区商业有望回归，但单品及服务标准化需提高；第四、新兴商务区一支独秀，持续冲击传统商务区；第五、疫情常态下，防疫设施及功能升级迭代刻不容缓；第六、资产抛售趋势依旧，资产抛售趋势依旧，三类买家将活跃。

02

办公专场主旨演讲

主讲人：林德良，越秀房产基金董事会主席、

执行董事、行政总裁

《后疫情时代，办公运营的迭代与升级》

1、商业地产面临的行业困境及发展机遇

2021年挑战重重，唯变所适；2022年，疫情严峻，经济受压。预计疫情影响持续，在国内经济逐步恢复的大背景下，市场将呈现差异化发展，新经济机会将带来行业的深刻变化。同时，通过建平台、强创新，布局写字楼第二曲线；通过价值和竞争力的提升，打造写字楼3.0产品。

2、写字楼业态的五大画像

第一产业画像，关注产业导向；第二行业画像，聚焦市场和客户；第三产品画像，包括24H办公、office lab、模块化、产品设计、发挥综合优势、打通区域楼宇内循环；第四服务画像，着重在CRM管理、数字化、FM深化以及Package对外服务套餐。第五客户价值画像，关注竞品与对标的数字化分析、流量入口、长短租策略配合、品牌、渠道拓展等。

3、办公资产与ESG可以在3个方面结合

第一环境方面，包括绿色建筑、资源再生及能量循环、数字化监测及精细化管理、绿色租赁、舒适度等；第二社会方面，服务质量、食品安全、信息安全、建筑安全、供应链责任、人才梯度和多元化；第三管治方面，合规管理、风险管理、知识产权保护等。

4、ESG对办公资产的意义及价值体现在绿色认证、绿色金融两个方面。

圆桌讨论《供求变革下企业端服务的深耕与实践》

世茂股份写字楼管理部总经理 | 杨煜：

市场上很多写字楼项目因为疫情原因停建或者缓建，未来对于供应量来说可能会迎来一个缓和期。根据监测，很多办公项目净成交量同期比去年减少三成左右，4月二线城市的退租率高于一线城市，退租面积扩大，其中有6成属于提前退租。平均承租时间相比去年同期缩短3.7%，行业风险出现扩散传导。在疫情政策影响下，企业经营或多或少会出现影响，新租客户租赁决策在延缓。总之到2022年二季度为止，我们对市场的预期将不是太乐观。

卓越商办管理公司总经理 | 石坚涛：

2021年整个深圳的办公市场非常活跃。创下了超过100万的吸纳量，空置率也有所下行，租金有小幅上涨。2022年深圳刚刚经历了一周封城。封城之前一二月份，深圳还是延续了去年较好的成交趋势。封城之后，不同规模的企业都分别调整了各自的经营计划以及办公空间租赁计划。一季度空置率同比相对的有增长，对深圳产生影响较为有限。二季度整个深圳各方面有所调整，新增供应逐渐释放，新增需求预计放缓，租金大体平稳，仍有小幅下探可能。

瑞安新天地商业管理（办公）总经理 | 王红：

产业发展是一个长期可持续的过程，近期相关政策也给到支持和鼓励的信号，可见未来的发展是有机会的，综合来看，互联网科技、专业服务、金融对办公空间的需求还将保持上升的趋势。在办公需求变化方面，未来应通过数字化驱动、持续创新、高效运营、人性化体验和财务变现等方面探索打造办公新模式，从聚焦不动产转变为聚焦客户服务。

复星商业管理集团写字楼业务部总经理 | 吴张帆：

写字楼是中国宏观经济的晴雨表，疫情常态化时期，TMT（科技新媒体类行业）、受政策利好的医药细分赛道等将涌现比较大的需求。后疫情时期，随着政策利好逐步出台，还将推动大消费、地产、基建、平台经济等行业回暖。复星对未来办公运营发展的4大规划：科技智能云端化、产品模式多元化、绿色健康生态化、艺术人文个性化。

03

商业专场主旨演讲

主讲人：黄驾宙，新城控股商业管理事业部副总裁

《商业购物中心运管的思考与实践》

1、疫情下，市场形势充满不确定性，商业经营面临巨大挑战

实体商业客流量大幅下降，需求端持续疲软，但购物中心增量居高不下，本次疫情对经济、行业冲击更大。品牌端同样产生巨大变化：头部品牌战略收缩，新兴品牌长红不易。疫情反复，供应链面临极大压力，品牌综合经营成本上升，利润下降，拓店谨慎。C端消费更加理性：经济不确定性导致人均可支配收入下降，消费者心态更加谨慎，消费理念、消费需求、消费方式发生变化。但购物中心依然是当前最大的线下综合性消费平台，潜力巨大。

2、企业运营创新思考与实践

强化深度运营，助力商家稳固业绩，贴近感知消费者服务，从“资产运营”向“资产运营+商业运营”转型。聚焦精细化运营，深度协同营销，建立共同经营机制，做强会员运营和服务体系，通过打通线上叠加私域流量，设立专属IP活动，发力线上直播，打通网购端口，社群运营叠加私域流量；创新经营方式，打造星光品牌矩阵，强化品牌深度合作，提振品牌销售业绩、突破收益增长瓶颈。探索创新经营：创新商业内容，孵化新品牌，打造新物种，创新商业形态，MALL+X独特空间功能形态焕新商业场景；创新空间价值，围绕商业服务、商务服务、生活服务探索更多玩法，形成新的价值增长点。同时多元化的产品思维、复合运营能力以及轻重并举的立体化商业布局，也是购物中心应对不确定性的核心能力。

圆桌论坛《应对疫情，商业运管企业的发力与破局》

恒太商业管理集团董事长兼总裁 | 胡芳园：

近几年，商业地产经历了三种冲击。第一个是互联网对商业的冲击，第二个是消费趋势的迭代，第三个是疫情的影响。尤其是疫情加快了互联网对线下实体商业的冲击，也加快了消费需求的快速迭代，消费者的消费心理和消费需求均产生了改变。

这三个变化本质上促成了实体商业从高频消费场景变成了中频消费场景。这意味着实体商业要能够带给人怦然心动的消费体验，而不是平平无奇的消费体验，需要有很强烈的感受和记忆点。

我们公司在很多城市有中小型项目，这些年在一二线城市也有很多创新的项目，在做这些项目的时候，底层逻辑是秉持一个原则，就是“打造怦然心动的商业体验”，做到超级场景，超级业态，超级活动，超级话题，同时四个超级要紧密结合。

随着消费需求的变化，现在我们在做商业综合体的时候，更专注于满足一部分消费者的一部分需求，做到非常精准的定位，做有特色主题型商业。

这里有4类机会跟大家分享一下，第1类有很大的需求的产品是文商旅融合的产品，第2类是将公共设施和社区邻里有机结合起来的社区文化生活体，第3类是满足城市更新类需求的运动潮流主题的购物中心，第4类是满足现在年轻人对自然，文化，艺术的复合型需求的公园商业如公园城野市集。

华润联合办公万象生活上海万象城总经理 | 周金龙：

本轮疫情发展比较快，万象生活商业华东大区的18个在营项目，分布于江浙沪两省一市，纷纷受到了疫情影响，上海的三个项目陆陆续续的开始实施闭店政策。

在这个过程中，上海万象城做了一些比较有意义的探索。首先是做私域流量和核心粉丝的运营。随着居家生活的开启，上海万象城依靠100万会员基础，依托大数据分析，抓住疫情下社区团购兴起的机遇，在核心小区组建线上福利社群，为品牌搭建直达消费者的销售平台。

通过社区专属团购和直播购物两项为抓手建立了高粘性的私域流量池，拓展了40余个专属的社区服务维护群，开展了10余场的Ole直播购物，以及50多场社区团购，实现了在闭店期间商场、店铺、团长、居民共赢。这样的合作不仅限于疫情时期，在复工之后的后疫情时代，团长一样会发挥重要的作用，上海万象城将会凭借优质的资源，继续激励这些团长在社区深耕运营，同时激励我们核心社区的居民继续保持对上海万象城的高粘性。

未来上海万象城还将针对懒人经济，单身经济，品质经济等新消费理念，抓住趋势，服务精致家庭和独立女性，力争实现西上海美好生活第一站的定位。

上实商管董事总经理 | 万斌：

从长宁八八中心联合办公的角度来看，社区商业中心和大购物中心的定位有差别，社区商业中心可能更多的服务于周边几公里社区居民的实际需求，所以从这个角度来说疫情对商业的定位和转型包括整个品牌的经营都产生了很大影响。从消费者和品牌的角度来说。从过去的4年多以来历经了线上线下的竞争，包括2020年的疫情，双减，上海疫情以后，对于小微企业的发展确实带来了很大的负面影响。开业以后真正能存活下来经营良好的小微企业可能仅20~30%。

未来从消费者的角度来说，影响消费者来购物中心消费的原因在于，消费能力是否足够。因为未来对整体经济因素的不确定，消费者的消费意愿更加谨慎，特别是一些非理性消费。对于购物中心来说，未来在产品组合和发展方向上可能需要迎合消费者的变化。未来从商场的角度来说，短期来看需要面对消费者消费习惯改变后的措施，例如线上保供的工作。从长期来说，购物中心面临着从硬件软件方面如何对消费者和商家提供更好的支持和服务，通过好的服务提升价值。另外这次疫情之后可能有一些产业反而会有一些发展的机会，例如健康产业，瑜伽健身理疗相关等。

中国上海办公中介绿发投资集团商旅公司副总经理|边明明:

需求是永远存在的，不是在这里出现，就是在那里出现。以2020年疫情开始的时候为例，我们的酒店业务板块会有下滑，但是我们在地的商业业务就会出现增长。后疫情时代，消费者的核心需求迎来了比较大的变化，新一代的消费者对于科技生态运动文化的业态关注度更高，对于体验型业态的关注度也是如此。现在的商业项目需要与消费者建立一种强联系，人和商品，人和环境，商品和环境，需要形成比较强的商业气场，才可能会让消费者愿意走进来。另外，在疫情时代，我们要更多的关注消费者的绿色生活，健康生活的需求，需要秉承绿色的开发理念。