从办公楼到精品公寓，他围绕上海老房子做了一整套生意

上海的老城区里到处都是弄堂。柿子湾路上的弄堂原本并没有什么不同，几栋办公楼在一片住宅区和居民垃圾堆旁立着。但就在三年多以前，设计师 Borja Trujillo Rodríguez 把这里的一家手套厂改建成了两座由黑色“天桥”相连的纯白建筑，一边成为办公空间，另一边是设计公寓。

“太夸张了。就像……贫民窟里出来一个 LV。” 沈敏恺现在说起柿子湾的改造时，还是挺激动。这个项目属于他参与创立的翌成创意，这家公司的主营业务是把老房子长租下来，将其重新设计、改造，再作为办公或居住空间转租出去。从柿子湾项目开始，沈敏恺打算创立品牌 base，Borja Trujillo Rodríguez 便在两座建筑间搭起了带着“base”标志的黑色“天桥”。

老房和旧区改造是上海越来越热的主题。距离柿子湾路 4 公里外的永康路，早在 2009 年夏天就逐渐从马路菜场变成了“风情街区”，挤进来许多独立小店和酒吧。

这些改造都可以视作“城市更新”的一部分。在 18、19 世纪的伦敦和纽约，大规模重建最早发生。城市管理者思考着如何让城市显得更有活力，居民时常犹豫不决，他们担忧现代更替物的糟糕审美，而房地产开发商看到的是对存量房（通俗地说就是已投入使用、未出售的房产）进行改造升值的机会。

沈敏恺就是这类开发商中的一个。2015 年 5 月，翌成旗下的品牌 base 已经有 12 处在运营的房产（大多在上海市内），其中包括办公空间 base Office、服务式公寓 base Living、联合办公空间 base Co （在筹备中的还有酒店、设计服务和通勤业务），风格简洁、干净，保持材质原始自然的一面，并不怎么标新立异，但符合人们对“设计感”的要求，平均出租率在 88%。

1.

沈敏恺早年是一位律师。他在 2005 年从同济大学法学院毕业，取得了硕士学位，之后的工作涉及房地产行业的法律工作。那几年，资金在房地产行业大进大出，沈敏恺亲自参与的不少案子都关于资金断链、公司高层圈着贷款走人，他认定房地产行业进入了完全的大资本市场，越有钱的企业越有机会，“那么，小的（企业）干嘛？”

它们中的一些在做厂房改建项目。改建项目对投入资金的要求没有开发那么高，但对房产的经营租赁更加细化。沈敏恺认为，这是将来的趋势。“那个年代还没人提‘存量资产’，但我觉得将来一定有很多。因为随着时代的变革，你总不见得（城市核心地带的）房子都推倒重来。使用价值不到就推到重来，不可能。”沈敏恺说。

沈敏恺口中的“存量资产”也不全是老旧物业，还包括一些使用价值很低的房产，业主为了提高价值就会愿意租给专门经营租赁的公司。“看看欧美发达国家，几百年走过来他们是怎么走的，我就觉得这个行业挺好。”沈敏恺说。

现在看来，他的预判和实际情况相符。根据地产基金高和资本和住建部政策研究中心的报告，2013 年，一线城市北上广深已经步入“存量房时代”——房产交易以存量房交易为主，城市核心地区的新增商业地产十分有限，而二三线城市也同样朝着这个方向发展。

促使沈敏恺创业的还有另一个趋势，长租公寓的需求增加。2000 年代前半段，经济型连锁酒店租下了大量核心商区的房产，比如如家，2002 年 6 月 至 2004 年底，如家开了 26 家门店，2005 年至 2006 年底，发展到 134 家。但沈敏恺认为这种经济型酒店在上海已趋饱和，都市白领、年轻人和外来人口的租赁需求却仍在增长。这些人在民居中租房，“没有家的感觉，没有社区的感觉，没有交流环境，”——这些都是机会。

2008 年，沈敏恺与相熟的建筑师施伟合伙，在上海创立了翌成创意的前身翌成投资发展有限公司。后者的建筑师家庭背景加上沈敏恺原本对房地产行业的了解，让他们进入房地产经租领域的想法看起来顺理成章。

公司早期的经营模式和大多数同类型公司没什么不同——先以 5 – 20 年长租的形式承租老旧建筑，这些不动产的业主通常是政府和国企，一般通过协议和招标租售房产；再经设计和建筑团队对项目进行改造，并外包给建筑公司施工、装修；之后就是对外招商出租，并为客户提供相关物业管理服务了。

不过，“长租公寓”的计划并没有马上实现，翌成创立后做的早期项目实际上以“创意产业园区”为主。这类项目自 2000 年起开始涌现，其中一个出名的例子是上海建国中路的 8 号桥创意园，由上海汽车制动器厂改造而成，之后进驻了不少设计、创意、传播和咨询公司。翌成的项目也与之类似，沈敏恺解释说，相较之下，厂房更适合改建成办公室，成本也更低。

但翌成创立的前三年，在这件看起来商业模式成熟的事情上“却没赚到钱”。从第一个项目起，沈敏恺就发现，“这东西真的很累，也没那么好玩”。这些项目高度依赖房产资源，只要能获得老厂房，事情就做成了一半。真正涉及“创意”的部分很少，让人头疼的反倒是经营过程中的复杂环节，证照手续的审批、交房标准、房产使用功能、招商过程与周期等都需要周密考虑。

资金也是个不小的问题。一个项目动辄几千万，翌成一度不得不把项目转手给合作伙伴锦和商业。“这行并不是做个二房东那么简单。有人会说，1 块钱租进来我租出去两块钱，赚 1 块钱，听上去很简单对吧。你 1 块钱首先要花吧，那你 2 块钱怎么样租出去，你租一年还是两年，你怎么样把 1 块钱的东西变成 2 块钱，都是问题。”沈敏恺说，他到现在还会劝告想进入这行的人三思而行。

2011 年，翌成一度萌生退意。

2.

次年完成的皋兰路项目和柿子湾路项目让翌成在这个行业里留了下来，沈敏恺和他的团队还意识到设计可以创造价值，并因此创立了品牌 base。

皋兰路项目建筑体量不大，不到 2000 平米，是民国企业家虞洽卿的故居。老房子几经易手，从翌成改造前的一家酒店，变成中国宝马集团的办公楼。项目小，因而需要做得更精细。翌成聘请当时还是自由职业者的建筑设计师 Borja Trujillo Rodríguez 做建筑设计。

跟过去做大开间的创意园不同，这次改造有明确的目标：改造成现代公司办公空间。设计师保留建筑原有结构，但对其删繁就简，让局促的空间更符合客户对办公空间的功能性需求，最后，五层的建筑不仅包括办公空间，还有研发中心、餐厅和屋顶花园。

沈敏恺说，项目完结后，团队开始理解“设计创造价值”的重点在于“为客户所想”：这个市场最缺什么、市场上的人群分成几类、哪类建筑更适合何种业态。他们“会了方式，开始上马”了。

设计师 Borja Trujillo Rodríguez 紧接着在柿子湾路完成了另一座服务式办公楼和公寓的改造，这就是开头提到的柿子湾项目。建筑师“就像搭积木一样，敲掉一块拆掉一块，搭起来做”。改造后，原先两栋风格完全不同的狭长建筑，一边成为办公空间，另一边是设计公寓，办公空间宽敞开放，而公寓内部则有丰富的房型和建筑细节。

室内设计保持原先建筑的水泥和水磨石材料，并使用回收木材做木地板，以呈现老建筑原始的肌理和质感。另一方面，又配备了简洁风格的木质和软装家具，使整体设计清爽、不花哨。

两座建筑之间的桥上写着 base 的标志；后来翌成的多数项目都出现这个标志

改造称得上精彩，但投入也很高。2012 年改造完成时，周边最好的小区顶级配置的三室一厅租金也不超过 7000 元，但翌成的复式一室一厅公寓只有租出超过 10000 元才能保本。沈敏恺让设计师设身处地地考虑成本的问题：“你现在工资两万块都没有，一万块租金你愿意租这个房间吗。老外很诚恳，他说我真愿意。我说冲你这句话，做。”

于是，团队参考许多高端服务式公寓的案例，从布置公寓、铺设销售渠道到筹备发布，动了不少脑筋。等项目完工、正式发售时，公寓最低价格定在 15000 元一套，配有较为周到的物业管理。第一个房间由一位德国人以人民币 15500 万元的价格租走，第二个房间，价格上涨至 18000 元。团队感到很惊喜，半年内，13 间公寓都租出去了。而住户，跟设计师一样，多是上海的外籍人士。

这是翌成创立 base 品牌的第一个项目，确立了 base 之后所有项目将空间保持“原始”“未加工”“朴实”状态的设计风格。Rodríguez 也将这个改造项目视为自己最得意的作品。现在，他是翌成内部设计团队的主创建筑设计师和公司核心成员。

翌成的内部设计团队目前有 6 名外籍设计师。提出 base 这个品牌名字的是翌成的印尼籍设计师 Lyla Charmaine Sulaiman，翌成聘请她担任 VI 设计总监。

Sulaiman 认为， base 的品牌名很好地解释了中国市场的机会——长年在中国生活，Sulaiman 无论从视觉上、还是精神上都已经对这里的奢华、“极繁主义（maximalism）”、“愈多愈好”的观念感到疲劳，像各个设计领域的洞察者一样，她觉得是时候回归本质，选择极简了。

沈敏恺对此并没有明确的感知，但他知道，让建筑精益求精，就要做自己的品牌。从柿子湾路项目起，翌成的项目租金之所以比其他公司同样的产品要明显偏高，很大一部分原因就在于 base 品牌的附加值：“我们溢价能力高了，取得项目的成本价格就可以越高，我同样也愿意花更多的钱去投入。”在 base 公寓里，毛巾、牙膏、牙刷和肥皂都带上了 base 特色；宣传单册被做成了报纸、杂志，配上带有品牌调性的包装。

2012 年 — 2014 年，翌成又在上海乌鲁木齐路、建国路、复兴路、天钥桥路等地完成了多处房产改造，客户包括汽车公司、时装公司、广告、科技、设计公司，许多外企员工和在沪外籍人士。这些项目里你可能听说过的，是上海武康路上热闹的咖啡馆 Grains 和旁边的汉堡店 Rachel’s。

3.

2015 年初，沈敏恺经历了一件事，这令他真正开始去思考公司战略。在此之前，他相信只要循着“项目拿来了要做好，要符合 base 的样子”的目标，就能把公司做大。但一位知名投资集团的创始人问了几个他当时觉得“很怪”的问题：“你做的东西能跟我们现在的办公室比吗？”“你为什么能租掉呢？”“你从哪个地方入口，怎么样让你这个公司的价值体现出来？”

沈敏恺坐在投资人的办公室里——那是一栋传统的办公楼，有传统的办公室装修——回答不上来。投资人已经越来越多地关注城市更新引起的存量资产经营租赁领域。自 2013 年起， YOU+、魔方公寓、新派公寓这些分布在一线城市的长租连锁公寓品牌陆续获得了融资。沈敏恺最初进入这个行业时设想的就是长租公寓。

两个月之后，他似乎从当初的设想里找到投资人想要的答案：从人入手，“把人给圈起来”。建筑的使用功能随时都可能在零售、商业、办公和住宅之间发生切换，要求地产公司总能快速做出反应，这不是件容易的事。沈敏恺认为，转去维系用户会是个更有效的选择。

“那我就不去想房子了。我想，只要我有人了，我的空间才有更高的使用价值。那我要做什么人的生意呀？想想 base 的品牌，我贵嘛，我怎么去抓住我自己这一帮目标客户群体，让他们这个平台给我组建好。如果我以一万人基数，我能赚多少钱，我以十万人、一百万、一千万、一亿，不得了。”沈敏恺说。

翌成在公司的各类新闻通稿里把目标客户群定义为“创意牧民”。追求新的生活方式，对生活有期许，不愿朝九晚五地下班回家，是为创意；不固定地待在一个地方，生活充满变化，是为牧民。更准确的说法来自翌成的公开股份转让书，这是一群“有很多共同点（例如流动人口、高学历、热爱生活、中/高收入等）的中产阶级及以上的价值用户”。他们最有价值的地方就是“不会因为差个一千两千而计较”。

翌成为此扩大了 base 品牌的业务，试图让它看起来像个“闭环”，能长久地留住客户。除了服务式办公和长租公寓，base 名下的产品还包括注重社交功能的联合办公空间 base Co，仍在计划中的短途交通工具 base Go、度假村酒店 base Escape 以及设计服务 base Décor。到了周末或节假日，翌成会不定期地举办市集 Weekend Collective，市集上售卖的杂志书籍、果酱、首饰、年货、艺术品等商品都来自翌成的租客、客户和微信公众号的粉丝，他们被邀请到市集上进行 base 式的“社区交流”。

很难印证这些做法是否切实有效，但销售情况多少还是说明了一些问题。翌成的运营总监蔡祺在 2016 年 1 月接受《好奇心日报》采访时称，base 的住宅项目“天钥新村”租金在 15000 至 30000 元之间，三个半月内，“已经差不多都租出去了”。在后来券商推荐翌成挂牌上市的《推荐报告》里（注：此处为报告简称，点击查看文件详细内容）  ，这个项目的顺利招商被认为是翌成在 2015 年扭亏为盈的重要原因。

4.

问题又回到了资金上。

沈敏恺打算让翌成在新三板上市，这能帮助公司更顺利地融资。现在看来，翌成在改建和租赁上已是一家成熟的公司，但在前期开发投入上，这类公司总是会碰到资金难题。承租者翌成和业主的租赁合同大多在 8 年以上，这是一笔不小的一次性投资，可租金的分期回收通常是个漫长的过程，这让翌成在 2013 年和 2014 年都处于亏损状态。

在 2015 年 9 月递交的《推荐报告》里，推荐机构广州证券称翌成进入行业较早，有品牌优势，客户也较稳定，但同时提醒投资者，公司存在着一些风险。这些风险包括：翌成的 90% 的营收来自回收缓慢的租金收入，翌成并不拥有租赁物业的所有权，供应商随时有可能收回这些房产，以及更多同样做改建的竞争者出现了。

这些问题在 2015 年末看起来都得到了一定的解决。翌成获得了华平投资领投 A 轮融资，后者是一家美国私募股权投资公司，专长于消费、工业、科技、金融服务、能源等行业，在中国市场也涉足不少房地产业务。

据服务式办公出租网介绍，在未来两三年，翌成将和这家投资公司一同参与购买存量房。华平资本参与的每个项目翌成都会跟投 10%，项目会被冠以 base 的品牌名字。翌成还会转向品牌管理输出业务，像酒店管理公司那样，提供从设计到招商、管理，一系列的房产咨询服务。

他在解释这项新合作时说，当一家地产公司完全是个租赁管理公司（轻资产）的时候，就会有很多同类型管理公司出现，互相打压这个市场，导致市场无序。“只有自己也分享到了这个资产升值（指房价在设计、改造之后上涨），你才会全心全意去为它创造。”

但显然对投资者来说，如果新模式行得通的话，这家改建租赁公司将不再主要依赖于缓慢且不稳的租金收入了，公司的营收可以更多地分摊给高额管理费和房产升值。2016 年 1 月，翌成创意在新三板挂牌上市。

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