美的置业收了13个项目2021年营收同比增40%

2021年是房地产共享办公空间市场的低谷，始终低调的美的置业在旁人的衬托下，却显得越发亮眼。

相对安全的财务指标不仅让美的置业平稳度过了“爆雷”的去年，同时也让其穿上了“白武士”的外衣。

01 获300亿并购融资，已收购13个项目

去年底，央行和银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序地开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。

并购融资开闸以来，根据统计，3月以来，美的置业已先后获得120亿、190亿元、220亿和220亿专项额度，其中并购贷及保障性租赁住房贷款合计390亿元，按揭专项包合计360亿元。

此外，美的置业也是2022年首家成功发行中票的民营房企。2月25日，公司成功发行2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，发行利率为4.5%。

在3月28日的举行2021年全年业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露，自去年第四季度至今，美的置业共有13个项目的股权收购，整体交易净对价约17亿元。

同时郝恒乐强调，前述收并购项目大多都是折价买的，实际对集团投资头寸的占用并不多，占用资金仅有4亿左右。

为什么会有如此的差额空间？郝恒乐对此解释称，“项目原来是共管状态，收购回来100%控制以后，我们把项目本来的存量资金盘活了，另外还通过并购贷去解决资金，所以说对集团整体的头寸占用影响很小。”

据了解，美的置业的收并购主要聚焦在合作项目，即从项目合作方手中接盘项目股权。比如去年12月从雅居乐收购武汉“美的雅居乐云筑”项目股权，今年2月则从手上接盘天津“和筑梅江”项目。“部分项目的合作方出现了流动性问题，也有部分项目是因为进展不那么顺利。”郝恒乐表示。

这也将是未来美的置业收并购的主要目标。郝恒乐在投资者会议上称，对第三方项目的收购持审慎态度，对其风险系数要多加判断，除非是比较干净的项目。

郝恒乐称，收购主要是为了更顺利地推进项目，提升美的置业的行业占比和操盘比例。“收购取得良好的效果，比如收购后项目的售价、去化速度都得到了很大提升。”

背靠美的集团，美的置业的融资能力和成本在民营房企中独树一帜。截至2021年12月31日，美的置业加权平均融资成本仅为4.82%。从所获得的并购融资额度看，美的置业所获支持也远超同行。

“不差钱”的美的置业将减少合作，2022年内，美的置业将通过提升拿地权益比、降低合作项目数量等途径，将权益比提升到75%以上，合作项目数占比则将低于50%。

02 聚焦二线及以上城市，销售增长8.7%

此外，在会上，美的置业也公布了2021年财报信息。业绩公告显示，该公司2021年实现737.03亿元的收入，同比上升40.4%，毛利为134.95亿元，同比增长15.8%，利润及综合收益为53.02亿元，核心净利润54.57亿元，分别同比增长9.9%、13.6%。公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，较2020年同期下降9.5%。

2021年全年，美的置业共享办公室连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，较2020年同期增8.7%。

截至报告期末，该公司的净负债率降至46.3%，现金短债比为1.71，扣除预收款后的资产负债率为72.1%，“三道红线”仅一个指标略微超标。

稳健的财务指标，主要源于美的置业对投资战略升级、加强现金流管理、改善经营基本面等举措的主动出击。“从2019年开始，我们就认为行业会发生很大的变化：城市分化、企业分化加速到来，行业天花板也基本到顶，所以主动优化投资布局，升级和聚焦能级比较高的城市，同时对每一个项目进行强监管，坚持现金流管理高于一切。”

从2019年开始，美的置业逐步减少乃至放弃了一些相对低能级的城市，新增土储主要在长三角、大湾区、长江中游、区域中心城市、省会城市等量级比较高的城市。据美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉介绍，2021年内，美的置业新增土储面积约760万平方米，其中二线及以上城市约占91%。

这样的投资升级与聚焦令二线及以上城市销售占比达78%。单城超50亿元以上的城市销售占比41%，市占率前10的城市销售占比39%。

关于未来的布局策略，郝恒乐称将继续坚持收敛聚焦，且要快速地去往更高层级的城市、更发达的经济区，目标是将布局城市收缩到25个左右