庚子年伊始，图解上海大宗交易投资市场开局

庚子年开局不易。受“新冠”疫情影响，诸多行业在第一季度按下暂定键，中国经济因此受到前所未有的挑战。在这样的背景下，上海大宗交易投资市场第一季度又是情况如何？

第一季度上海投资市场成交量仅录得204亿元人民币，较去年同期大幅下跌逾58%。但上海投资市场第一季度增速的大幅下滑，主要是由于去年同期的高基数所致，2019年第一季度由于2018年下半年资本活跃的溢出效应，达到了接近500亿元的成交量。

办公楼租赁市场持续承压

上海商业地产投资市场的主战场——办公楼市场，从2019年开始就进入了供应周期。

未来4年每年都有超过百万平方米的甲级办公楼新增供应入市，而需求层面的去化速度则面临压力：

资产价格面临重新定位

对于买家而言，一方面，需要应对全球经济增长和中国经济增长共同放缓等诸多不确定性的影响，另一方面，作为投资市场极其重要的板块——办公楼，也面临着租赁需求放缓，供应持续增加的境遇。这使得买家面临投资风险上扬的情况，他们要求一个更高的风险溢价，也就是投资收益率。

过去延续了十几年的上海办公楼市场“租金增长的故事”由于供应周期的到来戛然而止，在这样的背景下，投资者就需要一个更符合投资收益要求的进入价格。

对于业主而言，在价格方面做出调整的速度和幅度和买家方仍有一定程度的差异。正是基于十几年来上海办公楼投资市场“租金增长的故事”，有一部分投资者当时买入资产时做的模型测算相对激进，并非完全基于租金收入,而是加上了部分未来的资产溢价；且当时在做项目收购测算时，将退出时的资本化率做下降的预测，但目前市场的资本化率走势不降反升。此外，过去一段时间，尤其是部分内资的买家用的杠杆率较高，导致目前项目出售的价格低于项目持有成本时，会使得业主出售意愿不高。

但经历疫情以来，我们从近期和买卖双方的沟通中发现，双方心理价格的差距较去年有所缩小。我们判断随着双方心理价格逐渐达到平衡点，投资市场的成交量将会在今年下半年迎来反弹。

险资及自用买家将成主力

疫情在全球蔓延，部分境外投资者的大本营受到了较大的影响，这可能会令境外资本入市的决策流程变长、进行过程放缓，因此我们预计未来一段时间内，外资的出手将会受到一定程度的限制。

在实际利率下行的趋势下，资金实力雄厚的国内险资，将会积极配置高回报率的核心资产来提高其旗下投资组合的收益率。同时，我们预计在投资市场资产价格重新定位之后，有自用需求的买家也将会择机入市，购买高性价比的优质项目，以满足个性化的定制需求以及优化企业资产配置。

来源：仲量联行